Wohnungseigentum

Wohnungseigentum – 18 Aspekte, die Sie kennen sollten

Wohnungseigentum ist ein Weg, den Traum von den eigenen vier Wänden zu verwirklichen, ohne die mit dem Besitz einer Immobilie verbundenen Belastungen alleine tragen zu müssen. Wer Wohnungseigentum erwirbt, verfolgt oft auch das Ziel, die Immobilie zunächst als Kapitalanlage zu erwerben, sie zu vermieten, die Mieten zu vereinnahmen und vielleicht im Alter selbst dort einzuziehen. Vor allem in Großstädten und Ballungsgebieten, in denen die Grundstückspreise kaum noch erschwinglich sind, ist Wohnungseigentum eine Möglichkeit, dennoch dort ansässig zu werden.

Praxistipp

Wohnungseigentum ist vornehmlich durch Begriffe geprägt. Wenn Sie sich für Wohnungseigentum interessieren, sollten Sie die maßgeblichen Begriffe beim Wohnungsverkauf oder Wohnungskauf kennen. Diese Begriffe begegnen Ihnen immer, wenn Sie ein Angebot „Wohnungseigentum“ studieren. Sie können Angebote nur zuverlässig beurteilen oder auch unterbreiten, wenn Sie die Begrifflichkeiten verstehen. Vor allem ist für Sie als Wohnungseigentümer wichtig, dass Sie wissen, auf was es ankommt, wenn Sie Ihr Wohnungseigentum verkaufen möchten. Fragen im Zusammenhang mit „Wohnungsverkauf“ beantworten wir, TopAsset Immobilien & Service GmbH, Ihnen gerne.

Wohnungseigentum

1. Historisches zum Wohnungseigentum

Das Wohnungseigentumsrecht hat einen ganz anderen Eigentumsbegriff zum Gegenstand als das Immobilienrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches. Nach dem BGB „folgt“ das Eigentum an einem Gebäude dem Eigentum am Grundstück. Ein Grundstück und ein darauf befindliches Gebäude bilden eine rechtliche Einheit, die sich nicht in unterschiedliche Eigentumseinheiten aufteilen lässt. Nach dem Krieg herrschte Wohnungsnot. Der Gesetzgeber erdachte sich den Ausweg, die zwingende Einheit zwischen Gebäude und Grundstück aufzuheben und den Weg zu eröffnen, ein Gebäude auf mehrere Eigentümer aufzuteilen und ihnen jeweils Eigentum daran zu verschaffen. Mit dem Wohnungseigentumsgesetz setzte der Gesetzgeber diese Vorstellungen um

2. Was ist Wohnungseigentum?

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung. Es stellt den Miteigentumsanteil des Wohnungseigentümers an dem gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft dar, zu dem es gehört. Wohnungseigentum dient Wohnzwecken.

3. Was ist Teileigentum?

Neben dem Sondereigentum an Wohnungen gibt es das Teileigentum. Das Teileigentum hat gewerblich genutzte Einheiten zum Gegenstand und dient nicht zu Wohnzwecken. Das Sondereigentum an Wohnungen und das Teileigentum an Gewerbeeinheiten sind also als Erscheinungsformen des Wohnungseigentums zu verstehen, die sich hinsichtlich ihrer Zweckbestimmung unterscheiden.

4. Was ist Gemeinschaftseigentum?

Das Gemeinschaftseigentum betrifft das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht Sondereigentum oder Eigentum Dritter sind. Insbesondere erfasst das Gemeinschaftseigentum die Gebäudeteile, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind (z.B. tragende Wände), sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch des Eigentums dienen (z.B. Heizungsanlage, Aufzug). Gemeinschaftliches Eigentum berechtigt im Gegensatz zum Sondereigentum den jeweiligen Wohnungseigentümer nur zum Mitgebrauch.

Zum typischen Gemeinschaftseigentum gehören Fenster, Wohnungseingangstüren, konstruktive Balkonbestandteile, Außenwände, Briefkastenanlage,  Fußbodenestriche oder die Heizungsanlage.

Sondereigentum

5. Was ist Sondereigentum?

Neben dem Oberbegriff des Wohnungseigentums gibt es das spezifische Sondereigentum, das dem einzelnen Wohnungseigentümer oder Teileigentümer Sonderrechte einräumt. Charakteristisch ist, dass das Sondereigentum verändert, oder beseitigt werden darf, sofern dadurch nicht das gemeinschaftliche Eigentum oder das Sondereigentum anderer Wohnungs- oder Teileigentümer über das zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.

Typisches Sondereigentum  sind die Bad- und Duscheinrichtungen, Heizkörper, Fußbodenbeläge,  oder nicht tragende Zwischenwände.

6. Wie entsteht Wohnungseigentum?

Wohnungseigentum entsteht durch Teilungsvertrag oder durch Teilungserklärung.

6.1 Bildung von Wohnungseigentum durch Teilungsvertrag

Beim Teilungsvertrag begründen mehrere Miteigentümer einer Immobilie (z.B. Erbengemeinschaft) Wohnungseigentum, indem sie die ihnen gemeinsam gehörende Immobilie in Wohnungs- oder Teileigentum aufteilen.

Wenn Sie sich eine Immobilie mit anderen Personen in einer Eigentümergemeinschaft teilen müssen, kann keiner ohne den anderen handeln. Jeder ist auf jeden angewiesen.  Alles kann nur einstimmig beschlossen werden. Oft sind Streitigkeiten vorprogrammiert und einer blockiert den anderen. Bilden Sie in dieser Situation Wohnungseigentum, lassen sich viele Probleme lösen. Als Wohnungseigentümer können Sie nach Belieben mit Ihrem Wohnungseigentum verfahren. Vor allem dürfen Sie es verkaufen. Allenfalls kann in der Teilungserklärung bestimmt werden, dass der Verkauf einzelner Wohnungseigentumseinheiten der Zustimmung des Verwalters bedarf oder die übrigen Eigentümer einen Verkauf nur ausnahmsweise aus wichtigen Gründen verweigern können.

6.2 Bildung von Wohnungseigentum durch Teilungserklärung

Im Regelfall wird Wohnungs- und Teileigentum aber dadurch gebildet, dass der alleinige Eigentümer einer Immobilie oder eines Grundstücks gegenüber dem Grundbuchamt erklärt, dass er Wohnungseigentum begründen möchte. Meist handelt es sich um einen Bauträger, der auf dem Grundstück ein Haus errichtet oder eine Bestandsimmobilie saniert und in der Teilungserklärung bestimmt, dass das Eigentum an den Grundstücken in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird. Die Miteigentumsanteile können dann einzeln verkauft werden. Kaufen Sie einen solchen Miteigentumsanteil, werden Sie automatisch Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Ihre Rechte als Wohnungseigentümer oder als Teileigentümer richten sich dann nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

7. Was ist eine Teilungserklärung

Welchen Zweck eine Räumlichkeit hat, ergibt sich aus der Teilungserklärung.  Wie sich aus dem  Wort begrifflich ergibt, wird in der Teilungserklärung das Gebäude aufgeteilt und die Räumlichkeiten einzelnen Miteigentümern sowohl zugeordnet als auch die Möglichkeiten ihrer Nutzung definiert.

Dort ist beispielsweise bestimmt, dass die Wohnungseinheit Nr. 1 Wohnungseigentum ist und die Wohnungseinheit Nr. 2 als Ladengeschäft genutzt werden soll. Zugleich kann bestimmt werden, dass vorhandene oder zu errichtende Garagenstellplätze den einzelnen Eigentümern als Sondereigentum zugeordnet werden.

Vor allem bestimmt die Teilungserklärung die Höhe der Miteigentumsanteile. Je nach der Größe der einzelnen Wohneinheit erfolgt die Aufteilung üblicherweise in tausendstel, hundertstel oder zehntel Miteigentumsanteile bezogen auf die gesamte Immobilie (1000/1000) Beispiel: Wohnungseigentümer A hat 75/1000 Miteigentumsanteile.

Die Höhe der Miteigentumsanteile bestimmt regelmäßig auch die Ausübung der Stimmrechte in der Wohnungseigentümerversammlung, so dass sich das Stimmrecht nach der Höhe der Miteigentumsanteile richtet (Wertprinzip). Davon abweichend kann in der Teilungserklärung auch das Kopfprinzip zu Grunde gelegt werden, bei dem die Abstimmung unabhängig von der Höhe der Miteigentumsanteile allein nach „Köpfen“ erfolgt.

8. Wohungseigentum im Grundbuch

Wird eine Immobilie in Wohnungseigentum aufgeteilt, muss die Teilungserklärung notariell beurkundet werden. Für jeden Miteigentumsanteil wird im Grundbuch ein gesondertes Grundbuchblatt in Form des Wohnungsgrundbuches für eine Wohnung oder des Teileigentumgrundbuchs für eine Teileigentumseinheit angelegt. Dazu wird der jeweilige Miteigentumsanteil eingetragen.

9. Was ist der Aufteilungsplan?

Voraussetzung zur Eintragung des Wohnungs- und Teileigentums im Grundbuch ist, dass ein Aufteilungsplan vorgelegt wird. Der Aufteilungsplan ist die von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung. Daraus ergibt sich die Aufteilung des Gebäudes in die Sondereigentumseinheiten sowie die Lage und Größe der im Gemeinschaftseigentum stehenden Einheiten. Zweck ist vornehmlich, das Sondereigentum vom Gemeinschaftseigentum eindeutig abzugrenzen.

10. Was ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Weitere Voraussetzung zur Eintragung im Grundbuch ist die Vorlage einer Abgeschlossenheitsbescheinigung. Dabei handelt es sich um eine Bescheinigung der Baubehörde, in der die Baubehörde bestätigt, dass die dem Sondereigentum zugeordneten Räume in sich abgeschlossen sind und abgeschlossene Einheiten darstellen. Abgeschlossen bedeutet, dass eine Wohnung vollständig von anderen Wohnungen und Räumlichkeiten durch Wände und Decken getrennt ist und einen eigenen Zugang vom Gemeinschaftseigentum her hat und somit unmittelbar über das Treppenhaus oder vom Freien betreten werden kann. Außerdem muss die Wohnung die Führung eines Haushalts ermöglichen und somit über eine Küche oder Kochgelegenheit sowie über eine eigenständige Wasser- und Stromversorgung verfügen. Bad, Dusche oder Heizung müssen nicht vorhanden sein.

Praxistipp

Wenn Sie Ihr Wohnungseigentum verkaufen oder selbst Wohnungseigentum kaufen möchten, sollten Sie über folgende Unterlagen verfügen:

  • Teilungserklärung
  • Aufteilungsplan
  • Abgeschlossenheitsbescheinigung
  • Grundbuchauszug

Sie ermöglichen es einem Kaufinteressenten, sich einen schnellen Überblick über die Rechtsverhältnisse am Wohnungs- oder Teileigentum zu verschaffen. Und bei einem notariellen Kaufvertrag wird der Notar ohnehin eben diese Unterlagen benötigen. Umgekehrt sollten Sie als Kaufinteressent auf der Vorlage dieser Unterlagen bestehen. Nur so können Sie sicher sein, dass ordnungsgemäß Wohnungseigentum begründet wurde. Gleichzeitig bilden die vollständigen Wohnungseigentumsunterlagen auch eine wesentliche Grundlage für eine fundierte Wertermittlung.

11. Was ist ein Sondernutzungsrecht?

Ein Sondernutzungsrecht räumt einem Wohnungseigentümer oder Teileigentümer das Recht ein, einen Teil des Gemeinschaftseigentums unter Ausschluss aller anderen Eigentümer zu nutzen. Es handelt sich dabei meist um eine Gebrauchs- und Nutzungsregelung. Beispiel: Sie haben Wohnungseigentum im Erdgeschoss. Da Ihrer Terrasse eine Gartenfläche vorgelagert ist, wurde Ihnen in der Teilungserklärung ein Sondernutzungsrecht an diesem Gartenstück eingeräumt. Ihre Miteigentümer dürfen diesen Gartenanteil nicht selbst nutzen, obwohl der Gartenanteil an sich gemeinschaftliches Eigentum ist. Sondernutzungsrechte bestehen üblicherweise auch an PKW-Stellplätzen im Freien, an Garagen, Kellerräumen und Grünflächen.

Sondernutzungsrechte werden regelmäßig bereits in der Teilungserklärung bestimmt. Sie können keinesfalls durch Mehrheitsbeschluss in einer Eigentümerversammlung begründet werden. Entsprechende Beschlüsse sind nichtig. Soll ein Sondernutzungsrecht nachträglich eingeräumt werden, müssen alle Eigentümer zustimmen, die Teilungserklärung ändern und das Sondernutzungsrecht notariell beurkunden und im Grundbuch eintragen lassen.

Garten

12. Ihre Rechte als Wohnungseigentümer

In Hinblick auf Ihr Wohnungseigentum sind Sie innerhalb Ihrer vier Wände alleiniger Eigentümer. Sie können mit Ihrem Eigentum verfahren wie Sie wollen. Vor allem haben Sie Anspruch auf „ordnungsgemäße Verwaltung“. Sie haben dazu das Recht, an Verwaltungsmaßnahmen und Verwaltungsentscheidungen mitzuwirken, soweit nicht der von der Eigentümergemeinschaft bestimmte Verwalter zuständig ist. In einer Eigentümerversammlung können Sie nur überstimmt werden, wenn die beschlossene Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Ist dies nicht der Fall, können Sie den Beschluss innerhalb einer Frist von einem Monat vor dem Wohnungseigentumsgericht anfechten und für nichtig erklären lassen.

Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung sind gemäß § 21 V WEG:

  • Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums
  • Aufstellen einer Hausordnung
  • Abschluss einer Feuer-, Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung
  • Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage
  • Aufstellen eines Wirtschaftsplans
  • Duldung von Anschlüssen für Telefon, Rundfunk und Elektrik

13. Ihre Pflichten als Wohnungseigentümer

Als Wohnungseigentümer müssen Sie auf die Interessen der anderen Wohnungseigentümer, in deren Gemeinschaft Sie sich selbst auch befinden, Rücksicht nehmen. So sind Sie verpflichtet, die in Ihrem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile instandzuhalten und bei Bedarf instandzusetzen. Beispielsweise müssen Sie den undichten Bodenbelag Ihrer Dachterrasse reparieren, um das Eindringen von Feuchtigkeit in die darunterliegende Wohnung zu verhindern. Vor allem dürfen Sie von Ihrem Sondereigentum und auch vom gemeinschaftlichen Eigentum nur in der Weise Gebrauch machen, dass dadurch den anderen Wohnungseigentümern über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus keine Nachteile entstehen.

Nachteil ist jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung aus der Sichtweise eines objektiven Betrachters unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung. Wo die Grenzen Ihres zulässigen Gebrauchs verlaufen, ist regelmäßig eine Frage des Einzelfalls. Es gibt hierzu eine Vielzahl von Gerichtsentscheidungen. Innerhalb der Gemeinschaft sind Nachbarschaftsstreitigkeiten vorrangig nach dem WEG zu beurteilen, aber mit den weiteren Nachbarn kann auch das Nachbarschaftsrecht gelten. Bei Fragen stehen wir Ihnen als Ihr Immobilienmakler für Berlin natürlich gern als Ansprechpartner zur Verfügung.

14. Was sind bauliche Veränderungen?

Eine bauliche Veränderung gestaltet das gemeinschaftliche Eigentum um. Sie überschreitet die bloße Instandhaltung oder Instandsetzung und verändert den ursprünglichen Zustand. Beispiele: Sie bauen in Ihre DG-Wohnung ein Dachflächenfenster ein, weil der Eingriff in die Dachhaut die Wartung und Reparaturanfälligkeit des Daches erhöht. Gleiches wurde für den Anbau einer Markise oder eines Wintergartens angenommen, weil dadurch der optische Gesamteindruck der Wohnungsanlage beeinträchtigt wird.  Bauliche Veränderungen bedürfen stets der Beschlussfassung durch die Eigentümerversammlung. Fehlt die Zustimmung, kann die Eigentümerversammlung den Wohnungseigentümer zur Unterlassung und zum Rückbau auffordern und den Anspruch gegebenenfalls durch gerichtliche einstweilige Verfügung durchsetzen.

Verwalter

15. Was ist und welche Aufgaben hat ein Verwalter?

Der Verwaltungsaufwand für eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht zu unterschätzen.  Üblicherweise bestellt die Eigentümerversammlung einen Wohnungsverwalter. Verwalter kann jede natürliche oder juristische Person werden, auch ein Wohnungseigentümer kann bestellt werden. Dem Verwalter obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Die Bestellung eines Verwalters ergibt sich auch als Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung. Meist wird der Verwalter zusammen mit der Beurkundung der Teilungserklärung bestimmt. Die Laufzeit seines Auftrags darf höchstens fünf Jahre betragen. Wiederwahl ist stets zulässig. Handelt der Verwalter gegen die Interessen der Eigentümergemeinschaft, kann er aus wichtigem Grund aus seinem Amt abberufen werden.

16. Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums

Immobilien verursachen fortlaufende Betriebskosten. Jeder Wohnungseigentümer ist daher verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung sowie der Verwaltung des gemeinschaftlichen Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums nach dem Verhältnis seiner Anteile zu tragen. Nicht dazu gehören die Kosten des Sondereigentums, die die einzelne Eigentumswohnung oder Gewerbeeinheit verursacht.

Zu den laufenden Bewirtschaftungskosten des gemeinschaftlichen Eigentums gehören vor allem die Betriebskosten, die in § 2 Betriebskostenverordnung aufgelistet sind (z.B. öffentliche Lasten des Grundstücks, Kosten der Wasserversorgung, Entwässerung, Straßenreinigung, Gartenpflege, Sach- und Haftpflichtversicherung, Hauswart).

Die Höhe des vom jeweiligen Eigentümer monatlich zu zahlenden Wohngeldes ergibt sich aus dem von der Eigentümerversammlung jedes Jahr beschlossenen Wirtschaftsplan. Da der Wirtschaftsplan eine Kostenschätzung für das folgende Jahr enthält, sind die Bewirtschaftungskosten nach Ablauf eines Kalenderjahres konkret in der Nebenkostenabrechnung zu erfassen und abzurechnen.

17. Was ist eine Instandhaltungsrücklage?

Immobilieneigentum ist unterhaltungsbedürftig. Immobilien sind laufend instandzuhalten und im Reparaturfall instandzusetzen. Um die Eigentümer vor einmaligen Ausgaben, die ihre finanzielle Leistungsfähigkeit gegebenenfalls überschreiten, zu schützen und um die ordnungsgemäße und vor allem zeitgerechte Instandhaltung und Instandsetzung zu gewährleisten, gehört es zum Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung, ein Instandhaltungsrücklage anzusammeln.

18. Was sind Sonderumlagen?

Sonderumlagen ergänzen den Wirtschaftsplan nachträglich. Sie dienen der Befriedigung von außergewöhnlichen oder nicht vorhergesehenen Finanzierungslücken, die im Lauf des Wirtschaftsjahres auftreten. Sie werden durch die Eigentümerversammlung beschlossen und müssen den Gesamtbetrag und den auf jeden einzelnen Eigentümer entfallenden Betrag ausweisen. Vorrangig ist vor der Beschlussfassung über eine Sonderumlage eine bestehende Instandhaltungsrücklage aufzuzehren. Wird eine Sonderumlage beschlossen, ist der jeweilige Wohnungseigentümer verpflichtet, die Umlage zum Fälligkeitszeitpunkt zu entrichten.

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