Notaraufgaben

Ohne Notar geht im Immobilienbereich nichts. Möchten Sie Ihr Haus verkaufen oder selbst ein Haus kaufen, schreibt das Gesetz vor, dass Sie den Kaufvertrag notariell beurkunden müssen. Eine ohne Beurkundung geschlossener Immobilienkaufvertrag ist null und nichtig. Wenn in Fernsehfilmen Grundstücke und Immobilien per Handschlag den Eigentümer wechseln, scheint das gesetzliche Erfordernis der Beurkundung durch den Notar niemanden zu interessieren. Sie sollten jedenfalls wissen, welche Aufgaben ein Notar hat und wie der Notar seine Aufgaben wahrzunehmen hat. Wissen ist Vorsprung.

1. Beurkundung ist Amtspflicht

Als Amtsperson darf der Notar nicht ohne hinreichenden Grund eine Beurkundung ablehnen. Ablehnen muss er die Beurkundung jedenfalls dann, wenn er sich an einem Interessenkonflikt sieht. Dies kann der Fall sein, wenn er mit einem der Beteiligten verwandt, verschwägert oder verheiratet oder er selbst Beteiligter ist. Dies ist der Grund, weshalb in der Urkunde von einer „Vorbefassung“ des Notars die Rede ist. Außerdem kann der Notar die Beurkundung ablehnen, wenn er sich irgendwie für befangen hält.

Beurkundung

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2. Notare sind neutral, nicht Partei

Notare sind nicht die Vertreter einer Partei, sondern unparteiische Betreuer derjenigen Personen, die einen Notar aufsuchen. So steht es in § 14 Bundesnotarordnung.

Der Notar darf Sie nur über die rechtlichen Gegebenheiten eines Sachverhalts informieren. Er darf Vorschläge unterbreiten, wie Sie eine Beurkundung inhaltlich gestalten und formell vornehmen sollten. Er darf Sie als „Beteiligten“ aber nicht individuell beraten und Ihnen keine juristischen Ratschläge und Empfehlungen geben, soweit er dadurch Ihre Interessen wahrnimmt und insbesondere die Interessen eines anderen Beteiligten dadurch in den Hintergrund drängt oder gar beeinträchtigt.

Wenn Sie also individuellen Beratungsbedarf haben, müssen Sie sich an einen Rechtsanwalt wenden. Nur Rechtsanwälte sind befugt, rechtliche Interessen ihrer Klienten einseitig im Verhältnis zu anderen Beteiligten wahrzunehmen. Notare hingegen müssen objektiv und neutral informieren. In der Bundesnotarordnung kommt dieses Gebot zum Ausdruck, als § 3 BNotO dem Notar verbietet, an einer Beurkundung mitzuwirken, wenn die Gefahr eines Interessenkonflikts besteht.

Es gehört nicht zu den Amtspflichten eines Notars, Sie vor unausgewogenen Verträgen zu bewahren, soweit Sie den Eindruck machen, dass Sie wissen, was Sie beurkunden. Er hat nicht die Aufgabe, den mit der Beurkundung eines Vertrages verfolgten wirtschaftlichen Zweck zu erforschen oder Ihnen gar abzuraten, wenn beispielsweise der Verkauf eines Hauses aus seiner Sicht wirtschaftlich nicht zu empfehlen wäre. Es ist daher ausschließlich Angelegenheit von Verkäufer und Käufer, den Kaufpreis festzulegen. Der Notar darf keinen Einfluss darauf nehmen, wie Sie den Kaufpreis gestalten. Erhält er Kenntnis, dass Sie, um Grunderwerbsteuern zu sparen, nur einen Teil des Kaufpreises beurkunden und einen Teil unter der Hand übergeben, muss er die Beurkundung ablehnen.

Belehrungs- und Informationspflichten

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3. Belehrungs- und Informationspflichten des Notars

Nach dem Grundsatz des § 17 BeurkG soll der Notar „den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren und ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiedergeben.“ Er hat darauf zu achten, dass ein zu beurkundender Text so formuliert wird, das Irrtümer und Zweifel und damit potentielle Streitigkeiten vermieden werden. Es sollte auch darauf achten, dass Sie nicht benachteiligt werden, wenn Sie den Eindruck erwecken, dass Sie im Hinblick auf den zu beurkundenden Vertrag keine Erfahrungen  oder offensichtlich völlig falsche Vorstellungen haben. Das Ziel einer Beurkundung sollte daher darin bestehen, dass der Vertragsinhalt rechtlich ausgewogen gestaltet wird und der Vertrag problemlos abgewickelt werden kann. Als Notar muss er darauf achten, dass gerade dann, wenn Sie ein Grundstück verkaufen oder ein Haus verkaufen oder umgekehrt kaufen, der Austausch von Leistung und Gegenleistung sichergestellt ist. Konkret: Die Eigentumsumschreibung vom Verkäufer auf den Käufer darf es dann erfolgen, wenn der Verkäufer den Kaufpreis erhält und der Käufer mit höchster Wahrscheinlichkeit als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden kann.

4. Gestaltungsvorgaben bei einem Hauskaufvertrag

Wenn Sie den Kaufvertrag über eine Immobilie beurkunden möchten, wird der Notar im Regelfall einen standardisierten Mustervertrag verwenden, den er nach den Wünschen von Verkäufer und Käufer individuell ergänzen und gestalten kann. Wenn keine Besonderheiten bestehen, brauchen Sie meist nur Angaben über die Beteiligten, das Objekt, den Kaufpreis, die Fälligkeit des Kaufpreises und den Nutzen- und Lastenübergang zu machen. Alles andere ist Standard. Hinsichtlich der Objektangaben werden beim Grundstücksverkauf zumeist nur die Grundbuchangaben hinsichtlich Blatt und Bestandsverzeichnis (Gemarkung, Flur, Flurstücksnummer) benötigt. Beim Wohnungsverkauf kommen Angaben zum Gemeinschaftseigentum und zum Sondereigentum nebst Teilungserklärung und Aufteilungsplan hinzu. Es bleibt dem Notar überlassen, wie er die Urkunde eines Kaufvertrages äußerlich und inhaltlich gestaltet.

Der Notar muss Sie allerdings informieren, wenn aus einer von Ihnen vorgeschlagenen Gestaltung des Vertrages Risiken drohen, die Sie aus eigener Kenntnis nicht erkennen können. Dann muss er Ihnen aufzeigen, welche Sicherungsmaßnahmen üblich und möglich sind und entsprechende alternativen Vorschläge unterbreiten. Trotzdem muss er dabei neutral bleiben und darf dadurch die Interessen anderer Beteiligten nicht unangemessen beeinträchtigen. Oft riskieren Notare eine Gratwanderung, wenn sie das Gebot der Unparteilichkeit gegenüber ihrer Pflicht, Sie als unerfahrenen Beteiligten vor Risiken zu bewahren, abwägen müssen.

Grundbucheinsicht durch den Notar

5. Grundbucheinsicht durch den Notar

Im Regelfall wird der Notar vor der Beurkundung eines Immobilienkaufvertrages das Grundbuch einsehen.

Er muss Sie als Käufer dann informieren, soweit im Grundbuch Belastungen eingetragen sind, die für die Abwicklung des Vertrages relevant sein können. Wünschen Sie die Beurkundung, ohne dass Sie das Grundbuch eingesehen, wird der Notar im Notarvertrag ausdrücklich feststellen, dass er das Grundbuch eben nicht eingesehen hat und die Beurkundung auf Ihren ausdrücklichen Wunsch hin erfolgt ist. Damit tragen Sie das eigentlich nicht zu verantwortende Risiko, das Ihnen im Grundbuch keine Rechte im Weg stehen. Aber auch als Verkäufer sollten Sie darauf bestehen, dass der Notar das Grundbuch einsieht. So gewährleisten Sie, dass der Notar den Kaufvertrag ordnungsgemäß abwickeln kann, falls Sie ein eingetragenes Recht falsch einschätzen.

6. Typische Notaraufgaben bei der Beurkundung

Die Art und Weise, wie Notare Beurkundungen vornehmen, ist überwiegend im Beurkundungsgesetz geregelt.

6.1 Feststellung der Beteiligten

Bevor der Notar etwas beurkundet, muss er feststellen, mit wem er es zu tun hat. Regelmäßig müssen Sie sich durch Ihren Personalausweis oder einen gültigen Reisepass ausweisen. Sofern Sie einen Vertreter zur Beurkundung schicken, benötigt auch der Vertreter eine von Ihnen notariell beglaubigte Vollmacht für den Hausverkauf, dass er für Sie die Beurkundung vornehmen darf. Beurkundet ein Vertreter ohne Vertretungsmacht den Vertrag, ist der Vertrag so lange unwirksam, bis Sie ihn beim Notar ausdrücklich genehmigen.

6.2 Feststellung der Geschäftsfähigkeit

Der Notar achtet darauf, dass alle Beteiligten geschäftsfähig sind. Hat er Zweifel, muss er die Beurkundung ablehnen oder seine Zweifel zumindest in der Niederschrift erwähnen.

6.3 Vorabeinsicht in Vertragstext vor Beurkundung

Wenn Sie ein Grundstück verkaufen oder eine Immobilie verkaufen oder kaufen,  will Sie das Gesetz vor übereilten Entschlüssen schützen. Sehen Sie erst im Notartermin erstmals den zu beurkundenden Text, sind Sie regelmäßig nicht in der Lage, die Tragweite der Formulierungen im Vertragstext zu überblicken und einzuschätzen. Vor allem dürfen Sie den Inhalt eines Vertrages nicht unterschätzen oder unterstellen, dass der Notar als Fachmann in Ihrem Sinne schon alles richtig bewerkstelligen werde.

Aus diesem Grund soll der Notar den Beteiligten im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung den Text zur Einsichtnahme zur Verfügung stellen. Damit sollen Sie Gelegenheit erhalten, den Vertragstext zu prüfen oder durch einen Rechtsanwalt prüfen zu lassen, ob und inwieweit er Ihren Vorstellungen entspricht. § 17 Abs. IIa S. 2 BeurkG hat diese Pflicht lediglich als „Soll-Vorschrift“ ausgestaltet, so dass  der Notar auf ausdrücklichen Wunsch aller Beteiligten auch kurzfristig die Beurkundung vornehmen kann. Unterschreitet er die vorgegebene Frist, soll er jedenfalls die Gründe in der Niederschrift der Vertragsurkunde bezeichnen. Der Verzicht auf die Frist sollte in der Praxis allerdings der Ausnahmefall bleiben.

6.4 Vorlesen des Vertragstextes

Sie als Beteiligter mögen es als belastend, überflüssig oder gar nervend empfinden: Der Notar ist gesetzlich verpflichtet, die Niederschrift des Immobilienkaufvertrages den Beteiligten Wort für Wort vorzulesen, den Text von allen Beteiligten genehmigen und eigenhändig unterschreiben zu lassen.

Der Zweck ist einleuchtend. Sie müssen schließlich wissen, was Sie unterschreiben. Sie sollten im Notartermin eine Kopie der Urkunde vor sich liegen haben und den Text möglichst mitlesen. Sofern Fragen auftauchen, dürfen Sie sich nicht scheuen, den Notar in seinem Lesefluss zu unterbrechen und zu bitten, Ihnen einen rechtlichen Begriff oder eine Formulierung näher zu erläutern. Der Notar kann die Urkunde jederzeit abändern und handschriftliche Ergänzungen auf der Urkunde vornehmen. Wir als Ihr Immobilienmakler Spandau gehen Vertragsentwurf immer ausführlich mit den Beteiligten durch, so ist sichergestellt, dass während der Beurkundung keine Überraschungen drohen.

Auch wenn Sie den Vertragstext vorher bereits zur Kenntnis erhalten haben, ändert sich nichts daran, dass der Notar den Text vorlesen muss. Mit dem Vorlesen und Ihrer Unterschrift bestätigen Sie nochmals ausdrücklich, dass Sie wissen, was Sie beurkundet haben. Allenfalls in Ausnahmefällen, wenn beispielsweise Bestandsverzeichnisse, in denen das Zubehör eines Grundstücks aufgelistet wird, Gegenstand des Vertrages sind, braucht er den Text nicht eigens vorzulesen, soweit alle Beteiligten auf das Vorlesen verzichten.

Versteht ein Beteiligter nicht die deutsche Sprache, muss der Notar diesen Umstand in der Niederschrift vermerken. Anstelle des Vorlesens muss diesem Beteiligten die Niederschrift übersetzt werden. Dieser kann eine schriftliche Übersetzung verlangen. Kann der Notar selbst nicht übersetzen, muss einen Dolmetscher beiziehen. Um unnötige Verzögerungen im Notartermin zu vermeiden, sollten Sie bereits frühzeitig wissen, wer Ihr Vertragspartner ist und inwieweit er die deutsche Sprache beherrscht.

7. Notaraufgaben, wenn Sie eine Immobilie verkaufen oder kaufen

Hat der Notar den Kaufvertrag über eine Immobilie beurkundet, beginnt seine eigentliche verantwortungsvolle Aufgabe. Er muss dafür Sorge tragen, dass der Kaufvertrag ordnungsgemäß abgewickelt werden kann. Ziel ist, dass der Verkäufer möglichst schnell den Kaufpreis erhält und der Käufer möglichst schnell als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird. Hinsichtlich der Notarkosten beim Hausverkauf müssen Sie ca. 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises veranschlagen.

  1. Der Notar beantragt die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers in das Grundbuch. Damit wird sichergestellt, dass der Verkäufer das Grundstück nicht ein weiteres Mal an eine dritte Person verkaufen kann und der erste Erwerber sicher als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird. Als Käufer werden Sie zur Eintragung als neuer Eigentümer in das Grundbuch sozusagen „vorgemerkt“.
  1. Der Notar schreibt im Grundbuch eingetragene Gläubiger an, ob und unter welchen Voraussetzungen sie auf ihr eingetragenes Recht (z.B. Grundschuld, Wohnrecht) verzichten. Haben Sie als Verkäufer ursprünglich den Kaufpreis für das Grundstück finanziert und zugunsten der Bank eine Grundschuld bestellt, muss die Bank die Löschung der Grundschuld erklären, da der Käufer regelmäßig kein Interesse dran hat, die Grundschuld zu übernehmen. Die Bank wird die Löschung bewilligen, wenn sie aus dem Kaufpreis wegen ihres Darlehens befriedigt wird.
  1. Der Notar schreibt die Gemeinde an, informiert sie über den Kauf und fragt an, ob die Gemeinde von ihrem gesetzlichen Vorkaufsrecht Gebrauch machen möchte. Dass die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht ausübt, ist in der Praxis der Ausnahmefall.
  1. Der Notar übersendet eine Abschrift des Kaufvertrages an das Finanzamt. Dort wird die Grunderwerbsteuer festgesetzt. Der Käufer erhält den Grunderwerbsteuerbescheid, mit der Aufforderung, innerhalb einer vorgegebenen Frist, meist sind es vier Wochen, die Grunderwerbsteuer zu zahlen.
  1. Soweit Sie als Käufer den Kaufpreis für das Grundstück finanzieren möchten, müssen Sie regelmäßig eine Grundschuld zugunsten Ihrer finanzierenden Bank bestellen. Dazu wird der Notar auf Ihre Veranlassung die Grundschuld beurkunden. Regelmäßig stellt die Bank dafür ein bankeigenes Formular zur Verfügung. Der Notar wird die Grundschuld nach der Beurkundung zur Eintragung ins Grundbuch anmelden. Auf Ihren ausdrücklichen Wunsch kann  er eine Rangbestätigung erstellen, in der er gegenüber der Bank bestätigt, dass er die Grundschuld zur Eintragung ins Grundbuch angemeldet hat und  er keine Erkenntnisse hat, dass der Grundschuld irgendwelche anderen Rechte im Grundbuch vorgehen. Aufgrund dieser Bestätigung kann die Bank den Kaufpreis bereits dann auf das Treuhandkonto des Notars oder direkt an den Verkäufer auszahlen, auch wenn die Grundschuld selbst noch nicht im Grundbuch eingetragen ist.
  1. Sobald der Notar sicher sein kann, dass Sie als Käufer im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen werden können, wird er den Kaufpreis fällig stellen und Sie auffordern, den Kaufpreis an den Verkäufer zu zahlen. Sie können auch vereinbaren, den Kaufpreis vorab auf ein Treuhandkonto des Notars zu überweisen.
  1. Hat der Verkäufer den Kaufpreis erhalten und hat der Käufer die Grunderwerbsteuer bezahlt und damit eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes erhalten, wird der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch beantragen. Dieser Vorgang wird als Auflassung bezeichnet. Der Verkäufer bewilligt diese Eigentumsumschreibung bereits ausdrücklich in der Notarurkunde. Damit wird der Verkäufer als Eigentümer im Grundbuch gestrichen und der Käufer als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen

Fazit

Notare sind Amtspersonen. Möchten Sie Ihr Haus verkaufen oder ein Haus kaufen, dürfen Sie in deren Arbeit großes Vertrauen setzen. Dennoch ist es empfehlenswert, sich nicht hundertprozentig auf den Notar zu verlassen, sondern jeden Schritt mit zu verfolgen und im Zweifel nachzufragen, wenn Sie etwas nicht verstehen oder Anlass haben, eine Maßnahme zu beanstanden. Ihr Immobilienmakler Berlin unterstützt Sie dabei gerne mit Rat und Tat für uns ist es selbstverständlich, dass wir die Verträge vorher ausführlich mit Ihnen durchgehen.

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