Nachbarschaftsrecht

1. Kenntnisse des Nachbarschaftsrechts sind streitvermeidend und konfliktlösend

Viele Nachbarrechtsstreitigkeiten ließen sich eigentlich vermeiden, wenn die beteiligten Nachbarn ihre Rechte und Pflichten kennen würden. Jeder glaubt, er habe Recht, meist ohne zu wissen, auf welcher Grundlage er diese Behauptung aufstellt. Kennen Sie Ihre Rechte und Pflichten, können Sie kompetent, guten Gewissens und zielführend argumentieren, während derjenige, der Substanzloses behauptet, bei der richtigen Argumentation schnell ins Hintertreffen gerät. Das Nachbarschaftsrecht regelt vieles, von dem Sie wahrscheinlich gar nicht wissen, dass es überhaupt geregelt ist. Und Dinge, die nicht geregelt sind, lassen sich mit den Grundsätzen des Nachbarschaftsrechts erfassen und einer vernünftigen Lösung zuführen. Viele Streitigkeiten enden in reinen Phyrrhussiegen, bei denen es weder Sieger noch Verlierer gibt. Vor allem müssen Sie stets bedenken, dass Sie mit Ihren Nachbarn Zeit Ihres Lebens auf engem Raum zusammenleben müssen und es sich kaum vermeiden lässt, dass Sie sich immer wieder über den Weg laufen. Sie tun sich viel Gutes, wenn Sie im Einvernehmen mit Ihren Nachbarn leben.

2. Was ist das: Nachbarschaftsrecht?

Vorab: Wer ist Nachbar?

Nachbar nach den Nachbarrechtsgesetzen ist zunächst derjenige, der als Eigentümer eines Grundstücks an ein anderes Grundstück angrenzt. Ungeachtet dessen ist der Begriff viel weiter zu fassen. Geht es um Lärm- oder Geruchsbelästigungen knüpft der Abwehranspruch des Nachbarn nicht an das Grundeigentum an. Der Anspruch steht jedem zu, der davon betroffen ist, also auch Mietern und Pächtern. Nachbar definiert sich daher danach, in welcher Form eine Person betroffen ist. Soweit Sie ein Haus verkaufen oder ein Grundstück kaufen, steht natürlich das direkte nachbarschaftliche Verhältnis im Vordergrund. Dieses wiederum richtet sich vorwiegend nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch und den Nachbarrechtsgesetzen der Bundesländer.

2.1 Nachbarrecht im BGB

Grundlage ist das Nachbarrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches. §§ 903 – 924 BGB regeln eine Reihe von Sachverhalten. So können Sie dem Grundsatz nach als Eigentümer nach Belieben mit Ihrer Immobilie verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen.  Als Eigentümer eines Grundstück dürfen Sie jedoch auf Ihrem Grundstück keine Gefahr drohenden Anlagen für die Nachbarn errichten (z.B. extrem hohe und dadurch umsturzgefährdete Mauer) und Ihr Grundstück nicht so vertiefen, dass das Nachbargrundstück abrutscht.

Das BGB enthält eine Reihe von ungewöhnlichen Begrifflichkeiten, wie den „Überfall“ von Früchten des Nachbargrundstücks auf das eigene Grundstück, die „Grenzverwirrung“, wenn sich die richtige Grenze nicht ermitteln lässt. In solchen Fällen ist es hilfreich wenn Sie sich gegebenenfalls zunächst einer Grundstücksvermessung bedienen. In Frage kommen eine Grenzanzeige, ein Grenzzeugnis oder eine Grenzvermessung. Auch die „Zuführung unwägbarer Stoffe“, wenn Sie Gase, Dämpfe, Rauch oder Gerüche produzieren, die die Nachbarn erheblich beeinträchtigen, ist im BGB genannt.. Zugleich regelt das BGB das Notwegerecht, das Recht des Nachbarn, im Notstandsfall Ihr Grundstück zu betreten oder Ihre Duldungspflicht, wenn der Nachbar über die Grenze baut, ohne dass Sie sofort Widerspruch erhoben hätten.

2.2 Nachbarrechtsgesetze der Bundesländer

Die Landesnachbarrechtsgesetze der Bundesländer ergänzen die Vorschriften des BGB und regeln vieles im Detail. Wohnen Sie in Berlin oder Brandenburg, lesen Sie Details im Nachbarrechtsgesetz für das Land Brandenburg vom 28.6.1996 (BBbgNRG) und im Nachbarrechtsgesetze für das Land Berlin vom 28.7.1973 (NachGBln).

Rechtssprechung

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2.3 Rechtsprechung zum Nachbarrecht

Vieles lässt sich gesetzlich kaum regeln. Die Gerichte füllen Lücken aus und urteilen im konkreten Fall. Aus dieser Rechtsprechung ergeben sich viele Orientierungspunkte, auf die Sie sich im individuellen Fall berufen können. Soweit ein Amtsgericht entschieden hat, müssen Sie wissen, dass dieses Urteil für andere Gerichte nicht verpflichtend ist und jedes Amtsgericht nach eigenem Ermessen und in eigener Verantwortung Urteile fällt. Allenfalls Urteile der Landgerichte und Oberlandesgerichte oder des Bundesgerichtshofes sind wegweisend. Amtsgerichtliche Urteile können durchaus zu gegenteiligen Entscheidungen kommen.

2.4 Gebot der Rücksichtnahme

Gerade weil sich nicht alles gesetzlich regeln lässt und Menschen im alltäglichen Leben auch ohne gesetzliche Regelung miteinander auskommen müssen, gibt es im Nachbarrecht das Gebot der Rücksichtnahme. Es ist Ausfluss des allgemeinen Grundsatzes von “Treu und Glauben“ (§ 242 BGB). Danach hat jeder in Ausübung seiner Rechte und in Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln. Übersetzt bedeutet dies, dass Sie als Nachbar auf die Belange und Interessen anderer Nachbarn Rücksicht nehmen. Dieser Grundsatz ist vielfach Grundlage, wenn Gerichte einen Streit entscheiden müssen. Die Ausübung eines an sich bestehenden Rechts kann danach unzulässig oder Ihr Anspruch auf Duldung eines sonst nicht zu duldenden Verhaltens begründet sein (BGH Urteil v.24.1.2008, IX ZR 216/06).

Typisches Beispiel ist die Katze des Nachbarn, die durch Ihren Garten schleicht. Die Gerichte stehen auf dem Standpunkt, dass Sie als Eigentümer eines Grundstücks zumindest in Wohngegenden den Besuch fremder Katzen akzeptieren müssen. Dass sich Katzen kaum kontrollieren lassen, ist das Eine. Könnten Sie den Katzenbesuch gerichtlich verbieten lassen, könnten Sie als einziger Anwohner über die Katzenhaltung aller Ihrer Nachbarn entscheiden. Dass dies zu weit ginge, dürfte einleuchten. Es ist ein Gebot der Rücksichtnahme, dass Sie diese Gegebenheiten akzeptieren. Es könnte ja auch Ihre Katze sein.

Das Nachbarschaftsgesetz Brandenburg hat das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme sogar in den Gesetzestext aufgenommen. So heißt es in § 1: …

… „Die Grundstücksnachbarn haben ihre nachbarlichen Beziehungen so zu gestalten, dass ihre individuellen und gemeinschaftlichen Interessen mit den Erfordernissen, die an ein gutes nachbarschaftliches Verhältnis zu stellen sind, übereinstimmen und gegenseitig keine Schäden oder vermeidbare Belästigungen aus der Nutzung der Grundstücke und Gebäude entstehen. Zur Beilegung von Konflikten haben sie verantwortungsbewusst zusammenzuwirken.“ …

Vorschriften

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3. Typische nachbarschaftliche Vorschriften im Nachbarrechtsgesetz Brandenburg

Die Vorschriften in den Nachbarrechtsgesetzen der Bundesländer sind zwar nicht identisch, stimmen aber vielfach überein. Typischerweise regelt das  Nachbarrechtsgesetz Brandenburg die Problematik von Anbauwand und Grenzwand, die Höherführung von Schornsteinen, die Pflicht zur Einfriedung von Grundstücken, die Pflicht, Leitungen zu dulden oder das Hammerschlags- und Leiterrecht. Da Vermessung und Grundbuch eng miteinander verknüpft sind, ist es immer gut die Grenzen seines Eigentums, die Abmarkungen, zu kennen. Im Rahmen von Vermarktungsaufträgen kommen immer wieder verschiedene Fallarten zustande. So hatten wir in Hohen Neuendorf im Norden Berlins, einen Fall von Überbau und abweichender Grenzeinrichtung zu bearbeiten. Mit dem entsprechenden Hintergrundwissen und dem nötigen Fingerspitzengefühl, konnten wir uns als Immobilienmakler Hohen Neuendorf beweisen.

3.1 Grenzabstände von Pflanzen

Im Alltagsleben besonders relevant dürfte der Grenzabstand von Pflanzen sein. Pflanzen Sie Bäume, Sträucher oder Hecken, bestimmt das Nachbarrechtsgesetz Brandenburg, dass Sie bei Anpflanzungen über zwei Meter regelmäßiger Wuchshöhe einen Grenzabstand zum Nachbargrundstück einhalten müssen, der …

  1. bei Obstbäumen einen Abstand von 2 m,
  2. bei sonstigen Bäumen einen Abstand von 4 m und
  3. im Übrigen für jeden Teil der Anpflanzung der Abstand mindestens ein Drittel seiner Höhe über dem Erdboden

einhält. Sie messen den Abstand  waagerecht und rechtwinklig zur Grenze. Bei Bäumen messen Sie den Abstand von der Mitte des Stammes an der Stelle, an der dieser aus dem Boden austritt.

Halten Sie den vorgeschriebenen Mindestabstand nicht ein, kann der Nachbar die Beseitigung der Anpflanzung verlangen. Stattdessen sind Sie auch befugt, die Anpflanzung so zurückzuschneiden, dass sie den Grenzabstand wieder einhält. Oder steht Ihre Lebensbaumhecke hinter einer Sichtschutzwand, hat Ihr Nachbar bereits dann einen Rechtsanspruch auf Rückschritt bis zur Höhe der Wand, wenn die Hecke die Sichtschutzwand um 20 Zentimeter überragt (AG München 173 C 19258/09).

Gartenhäuser

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3.2 Grenzabstände von Gartenhäusern

Errichten Sie ein Gartenhaus auf Ihrem Grundstück, müssen Sie die Landesbauordnung Ihres jeweiligen Bundeslandes beachten. Auch hier finden sich Vorschriften zum Schutz der Nachbarn. Berlin erlaubt eine Grundfläche von bis zu 10 Quadratmeter ohne Anrechnung der Dachvorstände. In diesem Fall bleibt Ihr Gartenhaus „verfahrensfrei“. Sie brauchen keinen Bauantrag einzureichen und benötigen keine Baugenehmigung. Bei einer Dachneigung von weniger als 45 Grad dürfen Sie sogar direkt auf die Grenze bauen. Ansonsten müssen Sie einen Mindestabstand von ein bis drei Metern zum Nachbargrundstück einhalten. In Brandenburg wiederum ist die Errichtung von „Gebäuden ohne Aufenthaltsräume, Toiletten oder Feuerstätten mit nicht mehr als 75 Kubikmetern umbautem Raum“ baugenehmigungsfrei. Egal ob in Berlin oder Brandenburg, denken Sie immer daran die Grundregeln einzuhalten, schließlich ist eine regelkonforme Grundstücksnutzung ist auch ein positives Argument beim Grundstücksverkauf.

3.3 Belastungen und Störungen durch Nachbarn

Grillen: Grillt ein Nachbar, stinkt es dem anderen. Es gibt kein gesetzliches Gebot, das Grillen auf dem Balkon, Terrasse oder im Garten erlaubt oder verbietet. In Anbetracht dessen, dass Grillen hierzulande eine sozial übliche Freizeitbeschäftigung ist, urteilen die Gerichte so, dass Grillen dann unzumutbar wird, wenn der Nachbar über Gebühr und unzumutbar beeinträchtigt wird. Grundsätzlich ist Grillen aber erlaubt. Gerichte tun sich schwer, wenn es darum geht, alle Beteiligten zufrieden zu stellen. So werden Grillaktivitäten teils auf ca. 14 Tage im Jahr beschränkt oder das ein- oder zweimalige Grillen an Wochenenden in der Mittagszeit als ortsüblich bewertet.

Lärm: Soweit es um den Lärmschutz gilt, haben Nachbarn die Geräte- und Maschinenlärmschutzverordnung zu berücksichtigen, wenn sie insbesondere an Sonn- und Feiertagen sowie in den Abend- und Nachtstunden oder in der Mittagszeit den Rasenmäher anwerfen oder im Herbst mit dem Laubsauger durchs Gelände ziehen. Wer gegen die Betriebsbeschränkungen verstößt, riskiert eine Ordnungswidrigkeit und kann zur Zahlung von Bußgeld verurteilt werden. Kinderlärm auf dem Nachbargrundstück übrigens gilt stets als sozialadäquat und muss akzeptiert werden.

Bordell: Problematisch ist oft ein Bordellbetrieb in der Nachbarwohnung. Dabei genügt es meist nicht, dass sich ein Nachbar in seinem Schamgefühl verletzt sieht, wenn er die Vorgänge nicht direkt sichtbar wahrnimmt. Das, was sich hinter verschlossenen Fenstern und Türen ereignet und von dem Nachbarn lediglich Kenntnis haben, begründet kaum einen Unterlassungsanspruch.

Kompost: Grün ist in. Wenn Sie selbst kompostieren, muss der Nachbar die von einem Komposthaufen ausgehenden Gerüche akzeptieren. Erst wenn sich Schädlinge, wie Ratten, einnisten, kann der Nachbar die Beseitigung verlangen (OLG Stuttgart 5 U 74/04).

4. Wie funktioniert das mit dem Rechtsschutz ?

4.1 Die Bundesländer schreiben ein Schlichtungsverfahren vor

Nachbarrechtsstreitigkeiten sind teils diffizil, teils derart emotional und kompromisslos, dass es Gerichte schwer haben, ein vernünftiges Urteil zu fällen, in dem die Interessen aller Beteiligten angemessen berücksichtigt werden. Gerade um die ordentlichen Gerichte zu entlasten, hat der Gesetzgeber eine außergerichtliche Streitbeilegung vorgeschrieben. Bevor Sie also die Gerichte bemühen, müssen Sie ein Schlichtungsverfahren absolvieren. Die Schlichtung ist gerade deshalb sinnvoll, als ein gerichtliches Urteil selten den erhofften Frieden bringt. Meist gibt es weder Verlierer noch Gewinner. Selbst wenn Sie ein obsiegendes Urteil erreichen, wird das Verhältnis zum Nachbarn belastet bleiben.

Das „Gesetz zur Förderung der außergerichtlichen Streitbeilegung“ versucht daher im Wege der Schlichtung eine gütliche Einigung zu erreichen, bevor Sie Klage vor Gericht erheben können. Danach können die Bundesländer festlegen, ob bei Streitigkeiten immer zunächst ein solches Schiedsverfahren stattfinden muss. Elf Bundesländer haben davon Gebrauch gemacht, auch Brandenburg. Nur in Berlin, Bremen, Hamburg, Sachsen und Thüringen können Sie sofort vor Gericht ziehen.

Möchten Sie also Ihre Nachbarn veranlassen, sich nachbarschaftlich zu verhalten, müssen Sie beispielsweise in Brandenburg zunächst versuchen, sich mit Ihrem Nachbarn in einem Schlichtungsverfahren nach dem Brandenburgischen Schlichtungsgesetz (BbgSchlG) gütlich zu einigen. Handelt es sich um eine vermögensrechtliche Streitigkeit, ist bei Bagatellstreitigkeiten bis zu einem Betrag von 750 € eine Schlichtung vorgeschrieben.

Erst wenn der Schlichtungsversuch erfolglos bleibt und Sie einen sogenannte Erfolglosigkeitsbescheinigung ausgehändigt bekommen haben, können Sie Klage beim zuständigen Amtsgericht erheben. Klagen Sie ohne Vorlage einer Erfolglosigkeitsbescheinigung, wird die Klage auf Ihre Kosten als unzulässig zurückgewiesen. Zuständig für den Schlichtungsversuch sind Gütestellen, die Sie im Einzelfall bei den Geschäftsstellen der Amtsgerichte, den Rechtsanwaltskammern oder den Gemeindeverwaltungen in Erfahrung bringen können.

4.2 Achtung: Wohnungseigentum ist keine Nachbarrechtsstreitigkeit

Auch Wohnungseigentümer sind Nachbarn. Streiten sie sich, gelten die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes. Aber auch hier ist zu beachten, dass in den Bundesländern mit obligatorischer Streitschlichtung in bestimmten Fällen zunächst ein Schlichtungsversuch unternommen werden muss, bevor Sie Klage erheben können. Dies betrifft vor allem die Streitschlichtung bei Beleidigungen. Oft geht es aber auch um die in Vergessenheit geratene Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum beziehungsweise um eingeräumte Sondernutzungsrechte Denken Sie auch bei Eigentumswohnungen daran, eine gute Nachbarschaft ist auch ein Erfolgsfaktor beim Wohnungsverkauf.

5. Fazit

Möchten Sie Ihr Haus verkaufen oder Ihr Grundstück verkaufen, sind Sie gut beraten, eventuell laufende Rechtsstreitigkeiten möglichst zu beenden. Betrachten Sie eine gute Nachbarschaft als wertbildenden Faktor für Ihre Immobilie. Wir von der TopAsset Immobilien & Service GmbH stehen Ihnen als Ihr Immobilienmakler Berlin gern mit Rat und Tat gerne zur Seite.

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