Maklervertrag für Immobilien

Es ist keine einfache Entscheidung eine Immobilie zu verkaufen. Fast immer geht es um viel Geld und nicht selten auch um lange persönliche Bindungen. Umso wichtiger ist es, dass Sie über die „Risiken und Nebenwirkungen“ eines Maklervertrages Bescheid wissen. Information ist auch hier alles. Wir stellen Ihnen die Rahmenbedingungen vor und Sie können sich so selbst ein Bild machen.

Beim Immobilienverkauf steht häufig der erzielbare Verkaufspreis an erster Stelle Ihrer Gedanken. Verständlich. Sie wollen wissen, wie hoch der Verkehrswert ist, wie Sie einen seriösen Gutachter finden, wie die einzelnen Schritte des Immobilienverkaufs ablaufen und wer Ihnen vertrauensvoll helfen kann. Schnell kommt man so auf die Frage nach einem geeigneten Immobilienmakler. Was aber ist beim Maklervertrag zu beachten?

1. Maklervertrag – Grundsätze

Ein Immobilienmakler vermittelt eine Gelegenheit für einen Kaufvertrag oder einen Mietvertrag für Immobilien und erhält hierfür im Erfolgsfall eine Provision. Die dieser Vermittlungstätigkeit zugrundeliegende Rechtsgrundlage findet sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Die Rechtsbasis kann als sehr veraltet angesehen werden, sodass der Immobilienmakler und der Auftraggeber in aller Regel spezielle Vereinbarungen treffen.

1.1 Rechtliche Regelungen

Das BGB ist überaus betagt, es trat am 01. Januar 1900 in Kraft und kann durchaus als fundamentales Gesetzbuch bezeichnet werden. Das BGB hat eine wechselvolle Geschichte, seine Weiterentwicklung dokumentiert dabei eindrucksvoll die deutsche Geschichte. In den Paragraphen 652 bis 655 wird der „Mäklervertrag“ normiert. Schon die Bezeichnung verrät, dass das BGB in Bezug auf die Maklertätigkeit nicht sonderlich aktuell ist. Das Maklervertragsrecht ist aus diesem Grund auch weitestgehend Richterrecht.

Maklervertrag

1.2 Tätigkeit und Provision

Im Paragraphen 652 des BGB wird die Maklertätigkeit wie folgt beschrieben:

„Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Mäklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande kommt. Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, so kann der Mäklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt.“

Aufwendungen werden dem Makler in der Regel nicht erstattet, der Maklerlohn ist also als reines Erfolgshonorar (Provision) geregelt.

Im Paragraphen 653 wird der Maklerlohn normiert:

  • Ein Mäklerlohn gilt als stillschweigend vereinbart, wenn die dem Mäkler übertragene Leistung den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist.
  • Ist die Höhe der Vergütung nicht bestimmt, so ist bei dem Bestehen einer Taxe der taxmäßige Lohn, in Ermangelung einer Taxe, der übliche Lohn als vereinbart anzusehen.

In die heutige Zeit übersetzt bedeutet dies, dass für den Maklervertrag keine Formvorschriften existieren und die Höhe der Provision sich nach den marktüblichen Gepflogenheiten richtet. In Berlin und Brandenburg sind 7,14 Prozent (inklusive Umsatzsteuer) vom Kaufpreis üblich, die hier in der Region allein vom Erwerbern gezahlt werden. Bundesweit gibt es sowohl bei der Höhe der Maklerprovisionen, wie auch bei der Zahlungsverpflichtung (Käufer/Verkäufer) Unterschiede.

Maklerarten

2. Die verschiedenen Arten beim Immobilienmaklervertrag

Da die Gesetzgebung den Maklervertrag nicht weiter regelt, haben sich über die Jahre drei unterschiedliche Vertragsarten für die Immobilienmaklertätigkeit herausgebildet. Allen ist allerdings gemein, dass es für sie keine besonderen Formvorschriften gibt. Maklerverträge können also durchaus mündlich, oder gar nur durch konkludentes (schlüssiges) Verhalten, geschlossen werden. In bestimmten Konstellationen kann es daher zu sehr unschönen Situationen kommen.

2.1 Einfacher Maklerauftrag

Bei einem einfachen Maklervertrag gibt es keine Leistungspflicht des Immobilienmaklers. Nur im Erfolgsfall (Vermittlung eines notariellen Kaufvertrags) entsteht der Provisionsanspruch. So sympathisch einfach dies zunächst einmal kling, so unsicher ist diese Vertragsart in der Realität. Der Verkäufer einer Immobilie hat keinen Anspruch auf bestimmte Leistungen und leicht kommt es zu „ungeregelten Vertragsverhältnissen“. Unser Tipp: Vermeiden Sie es unbedingt Ihre Immobilie über mehrere Makler anzubieten. Die Gefahr Ihr Objekt am Markt zu „verbrennen“ ist groß. Achten Sie auch unbedingt darauf, dass kein zweiter Makler auch nur annehmen kann er sei beauftragt. Sorgen Sie für klare Verhältnisse.

2.2 Alleinauftrag für Immobilienmakler

Ein wirklich engagierter Immobilienmakler der ehrlich mit seinen Kunden umgeht, wird immer versuchen einen Alleinauftrag zu erhalten. Es gilt ein fest definiertes Ziel, zum Beispiel den Verkauf eines Hauses, erfolgreich zu realisieren. Der Immobilienmakler verpflichtet sich zur Leistungserbringung, im Gegenzug verzichtet der Immobilieneigentümer darauf mehrere Makler zu beauftragen. Die Provisionspflicht für den Käufer entsteht auch hier nur im Erfolgsfall. Natürlich muss der Eigentümer nicht an Kunden des Maklers verkaufen, in dieser Entscheidung bleibt er vollkommen frei.

Dadurch, dass sowohl der Verkäufer wie auch der Immobilienmakler ein genau definiertes Vertragsverhältnis besitzen, gibt es in der Auftragsabwicklung, beim eigentlichen Verkauf der Immobilie, die wenigsten Hindernisse. Unser Tipp: Schauen Sie sich die Makler, die Sie für Ihren Alleinauftrag in Betracht ziehen, genau an. Lassen Sie sich nicht unter Zeitdruck setzen, schauen Sie sich die vom Makler zur Verfügung gestellten Unterlagen (besonders auch Webseite) genau an. Treffen Sie Ihre Entscheidung nicht übereilt und sorgen Sie allen Interessenten gegenüber für klare Verhältnisse.

Alleinauftrag

2.3 Qualifizierter Alleinauftrag

Der Qualifizierte Alleinauftrag unterscheidet sich dadurch vom Alleinauftrag, dass der Eigentümer sich gegenüber dem Makler zusätzlich verpflichtet keine eigenen Verkaufsaktivitäten zu betreiben. Aus unserer Sicht die sauberste Lösung. Der Immobilienmakler ist sich sicher für seine Arbeit am Ende auch die Provision vom Käufer zu erhalten. Dementsprechend kann der Verkäufer, wie auch die Kaufinteressenten, auch eine einhundertprozentige Leistung beim Immobilienverkauf erwarten. Nach unserem Motto bedeutet das: 100 Prozent Leistung und Können bringen 100 Prozent Erfolg. Natürlich müssen Sie auch hier nicht verkaufen. In dieser Entscheidung bleiben Sie auch hier frei. Sollte Ihnen ein anderes Vertragsangebot gemacht werden, so lehnen Sie unbedingt ab. Unser Tipp: Prüfen Sie in aller Ruhe, lassen Sie sich nicht unter Druck setzen und schaffen Sie klare Verhältnisse.

3. Widerrufsrecht und Kündigung

Das Widerrufsrecht für Fernabsatzverträge, darunter fallen auch Maklerverträge die außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen wurden, gilt seit 2014. Danach können Sie einen außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Maklervertrag ein Jahr lang widerrufen. Dabei ist es gleichgültig in welcher Form (zum Beispiel mündlich) der Vertrag geschlossen wurde. Umgekehrt gilt dies natürlich auch für den Makler. Dieser braucht erst nach Ablauf eben dieser Frist tätig zu werden. Bei Verträgen außerhalb der Geschäftsräume kann diese Frist durch eine eindeutige Widerrufserklärung außer Kraft gesetzt werden. Unser Tipp: Vereinbaren Sie einen Maklervertrag schriftlich. Dies gilt auch für eine eventuelle Widerrufserklärung. So vermeiden Sie unnötige Irritationen und schaffen klare Verhältnisse.

Wenn nichts speziell vereinbart wurde, ist der Maklervertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen worden und kann jederzeit gekündigt werden. Dies ist in der Regel bei einfachen Maklerverträgen der Fall. Wurde ein Maklervertrag zeitlich befristet geschlossen, so müssen Sie die vereinbarten Kündigungsfristen einhalten. Davon unberührt bleibt natürlich Ihr Recht zur außerordentlichen Kündigung. Für eine außerordentliche Kündigung muss ein wichtiger Grund vorliegen. Zum Beispiel, wenn ein Makler seine vertraglichen Pflichten schwerwiegend verletzt.

Unser Tipp: Ersparen Sie sich unnötigen Ärger und informieren Sie sich vor der Vertragsunterzeichnung über die Leistungsfähigkeit und Seriosität des Immobilienmaklers. Bei dem Verkauf Ihrer Immobilie geht es schließlich nicht um eine Kleinigkeit. Und zu niedrige Kaufangebote, nur damit überhaupt etwas passiert, wollen Sie auch nicht. Schauen Sie genau hin, äußern Sie unverblümt Ihre Vorstellungen und schaffen Sie von Anfang an klare Verhältnisse.

4. Risiken beim Maklervertrag

Bei einem einfachen Maklervertrag haben Sie praktisch keine nennenswerten Vertragsrisiken, aber eben auch keine Leistungsgarantie. Das Risiko bei einer solch losen Vertragsgestaltung liegt aber darin, dass Ihr Objekt gestreut wird um den Aufwand auf Seiten des Maklers so gering wie möglich zu halten. Einen optimalen Preis erzielen so auf jeden Fall nicht. Es kann leicht passieren, dass Ihr Objekt nicht zum reellen Preis verkauft werden kann und eine Zeit lang vom Markt genommen werden muss. Die Gefahr, Geld durch einen zu niedrigen Kaufpreis zu verlieren oder unnötig viel Zeit für den Verkauf einplanen zu müssen, ist recht groß.

Bei einem Alleinauftrag oder einem qualifizierten Alleinauftrag für einen Immobilienmakler kommt es wesentlich auf die Vertragsgestaltung an. Lassen Sie sich genau erläutern was vom Immobilienmakler getan wird und lassen Sie sich vor allen Dingen die Wertermittlung für Ihr Objekt genau erklären. Hier liegt bei Maklerverträgen immer ein Risiko. Je niedriger der Preis, um so einfacher hat es der Makler. Sie aber nicht. Die Laufzeit des Vertrages und die Kündigungsmöglichkeiten sollten Sie ebenfalls genau prüfen. Bei Laufzeiten von mehr als 6 Monaten sollten Sie sehr achtsam sein. In der Regel sollte es dem Makler gelingen, auch bei einem anspruchsvollen Verkaufspreis, Ihr Objekt zu vermarkten.

Fazit

5. Fazit – Maklervertrag

Drum prüfe wer sich bindet. Dieses Sprichwort gilt auch bei Maklerverträgen. Wenn Sie zum Beispiel Ihr Haus verkaufen wollen, dann sollten Sie sich über die Leistungen des Maklers Gewissheit verschaffen, prüfen ob Sie den Makler für ausreichend kompetent und leistungsfähig halten. In der Regel wird der Makler nicht all sein Wissen und Können in gedruckter Form zu einem Ortstermin mitbringen können. Die Webseite des Maklers gibt hier Auskunft. Schaffen Sie von Anfang an klare Verhältnisse, lassen Sie sich nicht drängen und drücken Sie klar aus was Sie möchten. Schließlich sind Sie Herr des Verfahrens, der Makler dagegen Dienstleister für Sie und Ihr Anliegen. Wir als Ihr Immobilienmakler Berlin nehmen unsere Firmenphilosophie, dienen und leisten im Sinne des Auftraggebers, stets ernst und sorgen so stets stabil für zufriedene Kunden.

Bildquellen: © Minerva Studio / Fotolia
© Imillian / Fotolia
© underdogstudios / Fotolia
© fotografkm / Fotolia
© Marco2811 / Fotolia

Pin It on Pinterest

Share This