Maklerrecht

Der Beruf des Maklers gehört zu den ältesten gewerblichen Tätigkeiten. Bereits früher kannte man Handelsmakler und Kreditmakler. Grundstücksmakler gab es nur wenige, da sich der Grundbesitz meist in der Hand weniger privilegierter Schichten befand.

Das Bild hat sich gewandelt. Der Immobilienmakler von heute prägt das Berufsbild des Maklers derartig, dass der „Makler“ gemeinhin mit dem Immobilienmakler gleichgesetzt wird.

Makler

1. „Makeln“ ist Dienstleistung mit Verantwortung

Sie kennen sicher die Weisheit: „Makler werden ist nicht schwer, Makler sein dagegen sehr.“ Diese Wahrheit begründet sich darin, dass die Tätigkeit von Maklern nicht immer wertgeschätzt wird und Auftraggeber gerne bestreiten, einen Maklerauftrag erteilt und eine Provision vereinbart zu haben. Häufig wird versucht, den Makler als Auskunftsstelle auszunutzen und das Objekt auf eigene Faust zu akquirieren. Dabei wird übersehen, dass die Maklertätigkeit eine aufwändige und verantwortungsvolle Aufgabe ist. Ursache ist mithin, dass das Maklerrecht nur unzureichend gesetzlich geregelt ist und angesichts der Vielfalt des alltäglichen Lebens auch nur bedingt gesetzlich geregelt werden kann.

2. Wo ist das Maklerrecht geregelt?

Das vertragliche Maklerrecht regelt das Gesetz in nur vier Paragrafen (§§ 652 – 655 BGB). Vorwiegend geht es dabei um den Maklerlohn und das Vertragsverhältnis, den Maklervertrag. Das in Sachen Maklerrecht etwas betagte BGB wird den heutigen Ansprüchen im Alltag häufig nicht gerecht. Es war daher die Aufgabe der Rechtsprechung, das Maklerrecht auszufüllen und in einer Vielzahl von Einzelfallentscheidungen zu gestalten. Im Übrigen ist Maklerrecht Gewerberecht.

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen wollen oder über den Verkauf Ihrer Eigentumswohnung nachdenken, sind Sie im Vorteil, wenn Sie die Grundsätze des Maklerrechts kennen und wissen, wie sich Ihre Rechtsbeziehungen zum Immobilienmakler gestalten. Wir, die Top Asset Immobilien & Service GmbH®, Ihr Immobilienmakler Berlin, sind Makler und legen großen Wert darauf, im Einklang mit den gesetzlichen Vorschriften zu handeln. Maklertätigkeit ist letztlich Vertrauenssache. Als Kunde sind Sie unser Kapital.

Rechtsfrage

3. Voraussetzungen für den Maklerberuf

3.1 Maklererlaubnis nach § 34c GewO

Makler ist keine geschützte Berufsbezeichnung. Eine Ausbildung wird nicht verlangt, ist aber angesichts der hohen Ansprüche an die Kompetenz des Maklerberufs unabdingbar.

Nach § 34c Gewerbeordnung (GewO) benötigt derjenige, der „gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Grundstücke, gewerbliche Räume oder Wohnungsräume vermittelt oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweist“, eine Erlaubnis der zuständigen Behörde. Zudem muss der Immobilienmakler dem Gewerbeamt anzeigen, dass er gewerblich tätig ist (Anzeigepflicht § 14 GewO).

Die Maklererlaubnis wird nur erteilt, wenn: …

  • Der Antragsteller die erforderliche Zuverlässigkeit nachweisen kann. Als unzuverlässig gilt derjenige, der den letzten fünf Jahren wegen eines Verbrechens oder wegen Diebstahls, Unterschlagung, Erpressung, Betruges, Untreue, Geldwäsche, Urkundenfälschung, Hehlerei, Wucher oder einer Insolvenzstraftat rechtskräftig verurteilt wurde. Wer also als GmbH-Geschäftsführer wegen Insolvenzverschleppung verurteilt wurden, kann frühestens nach Ablauf von fünf Jahren erneut eine Maklererlaubnis beantragen. Der Nachweis wird durch ein polizeiliches Führungszeugnis erbracht.
  • Der Antragsteller in geordneten Vermögensverhältnissen lebt. Daran fehlt es, wenn über sein Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet wurde oder er die Vermögensauskunft abgegeben und in das Schuldnerverzeichnis beim Amtsgericht eingetragen wurde.
  • Der Antragsteller eine Unbedenklichkeitsbescheinigung seines zuständigen Finanzamtes vorlegt, aus der hervorgeht, dass er keine Steuerschulden hat.

Auch derjenige, der als Geschäftsführer einer GmbH oder UG für die Gesellschaft die Maklererlaubnis beantragt, muss seine persönliche Zuverlässigkeit nachweisen.

3.2 Jährliche Überprüfung nach § 16 MaBV

Makler sind verpflichtet, nach § 16 der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) auf eigene Kosten die Einhaltung der sich aus §§ 2 bis 14 MaBV ergebenden Verpflichtungen für jedes Kalenderjahr durch einen geeigneten Prüfer prüfen zu lassen und der zuständigen Behörde den Prüfungsbericht bis spätestens zum 31. Dezember des Folgejahres zu übermitteln. Der Prüfbericht muss vermerken, ob Verstöße festgestellt wurden. Die Behörde ist berechtigt, den Makler aus besonderem Anlass im Rahmen einer außerordentlichen Prüfung durch einen geeigneten Prüfer überprüfen zu lassen.

4. Der Maklervertrag

4.1 Klare Verhältnisse bei Auftragserteilung

In der Praxis geht es meist um die Frage, ob ein Maklervertrag und damit ein Provisionsanspruch zustande gekommen ist. Ein Maklervertrag kann ohne Einhaltung einer Form wirksam abgeschlossen werden. Dabei muss der Makler beachten, dass er gemäß § 11 MaBV verpflichtet ist, seinen Auftraggeber nach Abschluss des Maklervertrages über dessen Inhalt zu unterrichten. Ein Verstoß führt aber nicht zur Nichtigkeit des Maklervertrages. Die Vorschrift veranschaulicht das Risiko und sollte hinreichend Anlass sein, für klare Vereinbarungen zu sorgen. Im Streitfall muss der Makler nachweisen, dass und mit welchem Inhalt er eine Provisionsvereinbarung getroffen hat. Im Regelfall ist die Schriftform daher sinnvoll.

Widerrufsrecht

4.2 Widerrufsrecht

Kommt der Maklervertrag per E-Mail oder per Telefon zustande, handelt es sich um ein Fernabsatzgeschäft. Dies gilt auch für außerhalb der Geschäftsstelle des Maklers geschlossene Maklerverträge. In der Konsequenz kann der Kunde als Auftraggeber seinen Auftrag fristgerecht widerrufen. Makler müssen, um die Widerrufsfrist auf das nach dem Gesetz kürzest mögliche Maß zu beschränken, eine Widerrufsbelehrung erteilen.

Im ungünstigen Fall riskiert der Makler, dass der Kunde den Maklervertrag noch im Prozess um seine Provisionsforderung widerruft. Das Widerrufsrecht wird auch dann zugestanden, wenn ein Interessent eine Vielzahl von Immobilien besitzt. Auch diese Person gilt als Verbraucher, da der Kauf eines Objekts seiner Vermögensverwaltung dient und nicht seiner beruflichen Tätigkeit zugeordnet wird.

5. Alleinauftrag

Beim Alleinauftrag verspricht der Makler, dass er sich besonders intensiv und nachhaltig um das Objekt kümmern wird. Als Gegenleistung verzichtet der Auftraggeber darauf für eine bestimmte Zeit, andere Makler einzuschalten oder sich selbst um den Verkauf des Objekts zu bemühen. Im zweiten Fall spricht man vom qualifizierten Alleiauftrag. Bei einem Alleinauftrag ist es üblich, dass die Vertragsdetails schriftlich festgehalten werden. Dies schafft klare Verhältnisse und gibt beiden Vertragsparteien die Möglichkeit die Vertragsbedingungen durchgreifend zu prüfen.

6. Provisionsfragen

Die frühere Rechtsprechung betrachtete es zur Begründung eines Provisionsanspruchs als ausreichend, wenn sich ein Interessent an einen Makler wendet und dessen Dienste faktisch in Anspruch nimmt. Nach der neuen strengeren Rechtsprechung ist es Aufgabe des Maklers, klare Verhältnisse zu schaffen. Der Makler muss dem Interessenten klar und unmissverständlich zu verstehen geben, dass er von ihm im Erfolgsfall eine Courtage beansprucht.

Suchauftrag: Nicht jeder Telefonanruf, bei dem ein Interessent den Makler um den Nachweis eines Objekts bittet, begründet eine Provisionspflicht. Diese kommt erst zustande, wenn der Interessent nicht nur nach Angeboten aus dem Bestand des Maklers fragt, sondern den Makler beauftragt, den Immobilienmarkt nach einem für ihn geeigneten Objekt zu sichten.

Zeitungsinserat: Inseriert der Makler in der Zeitung, darf ein Interessent erwarten, dass der Makler von der Verkäuferseite beauftragt und bezahlt wird. Will er hingegen vom Interessenten eine Provision verlangen, muss er diesen Wunsch von vornherein klarstellen.

Internetanzeige: Nimmt ein Interessent Bezug auf eine Internetanzeige des Maklers und erkundigt sich nach der Adresse des Objekts, kommen weder Maklervertrag noch Provisionsforderung zustande, wenn der Makler das Objekt bekannt gibt und nicht ausdrücklich auf seine Konditionen verweist.

Bloße Inanspruchnahme von Maklerdiensten: Wendet sich der Makler von sich aus an einen potentiellen Interessenten und bietet ihm seine Leistungen an, begründet dieses „Sich-Gefallen-Lassen“ der Maklerdienste nur dann einen Maklervertrag, wenn der Interessent weiß, dass der Makler im Erfolgsfall von ihm eine Vergütung verlangt. Von einem schlüssigen Vertragsabschluss ist aber auszugehen, wenn sich ein Interessent mit der Bitte um Nachweise an einen Makler wendet, dessen Beruf ihm bekannt ist und dessen Nachweise er im Folgenden entgegennimmt. Kein Maklervertrag kommt zustande, wenn der Interessent die Maklertätigkeit bloß ausnützt, aber davon ausgeht, der Makler erbringe sie für die andere Partei.

Übersendet ein Makler, ohne dazu beauftragt zu sein, einem potentiellen Interessenten ein Angebot und verweist ihn zugleich auf die Provisionspflicht, kann er sich im Regelfall nicht darauf berufen, dass der Interessent sein Angebot ausgenutzt habe und daher ein Maklervertrag zustande gekommen sei. Oder wenn ein Makler im Internet Angaben zu einem Objekt macht und ein Interessent über einen anderen Makler das Objekt erwirbt, handelt der Makler auf eigenes Risiko und kann keine Provision verlangen.

7. Nachweis- /Vermittlungsmakler

Der Nachweismakler informiert den Auftraggeber über eine bis dahin unbekannte Gelegenheit zum Vertragsabschluss. Es genügt der bloße Nachweis. Der Aufgabenbereich des Vermittlungsmaklers ist ebenso umfangreich wie ungeregelt. Er muss im Auftrag seines Kunden mit einem Immobilieneigentümer Kontakt aufnehmen und auf ihn einwirken, den beabsichtigten Vertragsabschluss zustande zu bringen. In der Praxis gibt es bei dieser losen Vertragsart vielerlei Verwirrungsmöglichkeiten.

8. Wirtschaftliche Verflechtung

Der Makler hat keinen Provisionsanspruch, wenn er den Hauptvertrag mit einer Person vermittelt, mit der er gesellschaftsrechtlich verflochten oder persönlich verbunden ist und die wirtschaftliche Verflechtung ein Ausmaß hat, die es rechtfertigt, von wirtschaftlicher Identität zu sprechen. Der typische Fall ist, wenn ein Makler ein Geschäft mit seinem Ehepartner vermittelt, ohne seinen Auftraggeber auf die Möglichkeit einer Interessenkollision hinzuweisen und auch für diesen Fall ausdrücklich eine Courtage zu vereinbaren.

9. Haftung des Maklers

Macht ein Makler beim Hausverkauf Angaben, darf sich der Käufer darauf verlassen, dass diese korrekt sind. Macht der Makler Angaben „ins Blaue“ hinein oder verschweigt er arglistig Gegebenheiten, muss sich der Verkäufer dessen Verhalten als eigenes zurechnen lassen und kann sich nicht auf einen im Kaufvertrag vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen. So muss der Makler bei älteren Gebäuden aufklären, dass die Denkmalschutzbehörde eine Prüfung angekündigt hat. Unterlässt er wider besseres Wissen die Information, haftet auch der Verkäufer gegenüber dem Käufer und kann allenfalls den Makler in Regress nehmen.

10. Pflichtangaben in Immobilienanzeigen

Inseriert ein Immobilienmakler ein Haus oder eine Eigentumswohnung, ist er nach § 16 Energieeinsparverordnung verpflichtet, Angaben zum Energieausweis, Energiebedarf und Energieverbrauch zu machen. Unterlässt er die Information, kann er von Konkurrenten oder Verbraucherschutzvereinen abgemahnt werden. Auch muss der Makler in diesen Fällen den Eigentümer informieren, ob für das Haus ein Energieverbrauchsausweis oder einen Energiebedarfsausweis erstellen werden muss.

11. Fazit: Maklerrecht

Das Maklerrecht ist im BGB nur sehr knapp geregelt und auch die MABV und die GewO schaffen keinen umfassend aussagekräftigen Normenrahmen. Maklerrecht ist daher weitestgehend Richterrecht. Es gebietet sich aus diesem Grund den Maklervertrag einzelvertraglich und schriftlich zu regeln. So werden von Anfang an klare Verhältnisse geschaffen. Zu Fragen rund um das Maklerrecht stehen wir Ihnen als Ihr Immobilienmakler Berlin gern jederzeit zur Verfügung. Scheuen Sie sich nicht uns anzusprechen, wir sind gerne für Sie da.

Bildquellen: © M. Schuppich / Fotolia
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