Liegenschaftskataster – Immobilien

Der landläufige Begriff  Immobilie hat immer auch etwas mit einem Grundstück zu tun. Ob Sie nun ein Haus besitzen oder eine Eigentumswohnung. Die Bauwerke benötigen immer ein Grundstück auf dem sie belegen sind. So steht der Begriff Immobilie zum einen für Grundstücke allgemein, aber auch für Gebäude beziehungsweise Gebäudeteil in Verbindung mit einem Grundstück (Flurstück). Wenn Sie als Eigentümer eine Immobilie verkaufen möchten, dann steht dies immer mit einem Grundstück (Parzelle, Flurstück) im Zusammenhang, das im Liegenschaftskataster geführt wird.

1. Grundbuch und Liegenschaftskataster

Das Liegenschaftskataster ist ein Teil der Eigentumssicherung durch das Grundbuch. In der Grundbuchordnung ist festgeschrieben, dass das die Grundstücke nach dem Liegenschaftskataster benannt werden müssen. Während sich das Grundbuch auf die Erfassung und Registrierung der Eigentums- und Rechtsverhältnisse konzentriert, wird der das Grundstück in seiner Eigenart beschreibende Teil an das Liegenschaftskataster delegiert. Für die Lage, die Abmessungen und die Größe eines Grundstücks ist allein das Liegenschaftskataster zuständig.

Wenn Sie als Eigentümer Auskünfte zu der Beschaffenheit Ihres Grundstücks benötigen, dann führt der Weg immer zum Katasteramt und nicht zum Grundbuchamt. Auch wenn Sie ein Grundstück oder ein Haus verkaufen möchten, bietet Ihnen das Katasteramt die Möglichkeit die Geometrie und die Maße Ihres Grundstücks und der aufstehenden Gebäude dort in Erfahrung zu bringen.

Dabei ist das Liegenschaftskataster ursprünglich nicht zum Zwecke der Eigentumssicherung eingeführt worden. Dazu ist es erst viel später geworden. Ursprünglich wurde das Liegenschaftskataster zu Besteuerungszwecken eingeführt. Auf der Grundlage der Vermessungen wurden Grundsteuern bemessen und erhoben.  Im heutigen Berliner und Brandenburger Raum, den damaligen Preußischen Ostprovinzen, wurde das Kataster erst ab 1861 umgesetzt, da sich der Adel lange dagegen gesperrt hatte.

Anders als das Grundbuchrecht, ist das Liegenschaftsrecht gesetzgeberisch bei den Ländern angeordnet. Dadurch gibt es auch zwischen den Ländern Berlin und Brandenburg durchaus Unterschiede. In Brandenburg wird das Liegenschaftskataster durch die den Kreisen angesiedelte Katasterämter geführt. In Berlin wird diese Aufgabe durch Vermessungsämter in den einzelnen Bezirken erledigt.

2. Aufbau des Liegenschaftskatasters

Allgemein wird unter Kataster eine Sammlung von Sachverhalten mit Raumbezug verstanden. Das Liegenschaftskataster versteht sich als flächendeckendes Register sämtlicher Flurstücke. Die Gesamte Bundesrepublik ist somit flächendeckend in Flurstücke eingeteilt (kleinste Einheit), für die die Lage (Maße) und die Beschaffenheit (beschreibende Informationen, Nutzung) erfasst wurde. Dabei wird die rechtliche Situation weniger berücksichtigt.  Die Bebaubarkeit, die zulässige bauliche Nutzung eines Grundstücks zum Beispiel, ist nicht verbindlicher Teil des Liegenschaftskatasters.

Das Kataster ist in verschiedene Größeneinheiten unterteilt. Die kleinste Einheit ist ein Flurstück, das mit einer Nummer bezeichnet wird. Mehrere Flurstücke werden zu einer Flur zusammengefasst. Innerhalb einer Flur kann es eine Flurstücksnummer immer nur einmal geben. Mehrere Flure, mit ihren jeweiligen Flurstücken beziehungsweise Flurstücksnummern, werden zu Gemarkungen zusammengefasst. Auch die Flure erhalten Nummern als Bezeichnung. Innerhalb einer Gemarkung kann es eine Flurnummer immer nur einmal geben. Die Gemarkungen tragen Namen, die in der Regel historisch entstanden sind.

Diese Bezeichnungen, die Gemarkung, die Flurnummer und die Flurstücksnummer, sind das Verbindungsglied zum Grundbuch. Das Grundbuch übernimmt verbindlich immer diese Bezeichnungen. Damit ist die Einheitlichkeit beider Register gewährleistet. Wenn Sie also, zum Beispiel im Rahmen eines geplanten Grundstücks- oder Hausverkaufs wissen möchten wo genau Ihr Eigentum endet, führt der Gang zunächst immer zum zuständigen Katasteramt.

2.1 Katasterbuchwerk

Das Katasterbuchwerk ist ein vollständiges Verzeichnis aller Gemarkungen, Fluren und Flurstücke. In der Regel wird dieser Registerteil Liegenschaftsbuch genannt. Mit dem Einzug moderner Verfahren bei der Registrierung, wurde das Liegenschaftsbuch zum automatisierten Liegenschaftsbuch (ALB). Heute wird das ALB häufig schon mit den geometrischen Informationen zusammen in einer Datenbank geführt. Im Katasterbuchwerk werden Angaben wie Lagebezeichnung, Größe und Nutzungsart geführt. Die Besitzverhältnisse werden nachrichtlich aus dem Grundbuch mitgeführt.

2.2 Katasterzahlenwerk

Das Katasterzahlenwerk umfasst im Prinzip alle zu einem Flurstück jemals erfassten amtlichen Messungen. Da das heutige Liegenschaftskataster ursprünglich nicht als Eigentumssicherungssystem angelegt wurde, ist der Datenbestand lagetypisch recht unterschiedlich. In Landesteilen in denen seit der Einführung des damaligen Steuerkatasters ein reger Immobilienhandel stattgefunden hat, ist die Qualität besser als in ländlichen Gegenden in denen sich nicht viel getan hat. Aus dem Zahlenwerk entsteht die im Grundbuch eingetragene Fläche eines Grundstücks.

2.3 Katasterkartenwerk

Im Katasterkartenwerk sind sämtliche Flurstücke maßstäblich dargestellt. Die heutige Liegenschaftskarte wird auch Flurkarte oder Katasterkarte genannt. Mit dem Einzug moderner Verfahren in der Registrierung wurde die Liegenschaftskarte zur automatisierten Liegenschaftskarte (ALK). In einigen Bundesländern wird das ALB und die ALK bereits in einer einheitlichen Datenbank als ALKIS (Automatisiertes Liegenschafskatasterinformationssystem) geführt.

3. Fortführung des Katasters

Das Liegenschaftskataster unterliegt der Natur der Sache nach einer ständigen Aktualisierung. Durch verschiedenste Anlässe ergeben sich Veränderungen im Katasterbuchnachweis, im Katasterzahlennachweis oder in den Katasterkarten. Allgemein ist die Teilung eines Grundstücks als klassischer Fortführungsfall bekannt. Dabei wird ein Grundstück in zwei neue Flurstücke zerlegt. Zum Beispiel kann der Verkauf eines Grundstücks an zwei unterschiedliche Erwerber der Anlass sein. Aber auch eine Erbauseinandersetzung kommt hierfür in Frage.

Die Fortführung wird in der Regel durch eine örtliche Katastervermessung begonnen. Solche Vermessungen dürfen nur durch einen beschränkten Personenkreis ausgeführt werden, da die Führung des Katasters strengen Regularien unterliegt. Allerdings können auch viele andere Ereignisse die Fortführung des Liegenschaftskatasters notwendig machen. Wenn ein Haus neu errichtet wird, muss dieses nach Fertigstellung eingemessen und in die Liegenschaftskarte eingetragen werden.

Aber auch im umgekehrten Fall, wenn zum Beispiel ein Haus abgerissen wird, ist das Liegenschaftskataster fortzuführen. Weitere Anlässe können Straßenumbenennungen, neue Hausnummern oder andere Veränderungen am Gebäudebestand sein. Manchmal ergeben sich Änderungen auch einfach nur, weil das Katasterzahlenwerk deutlich verbessert wurde und die Liegenschaftskarte dadurch verbessert werden kann.

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4. Vermessungen für das Kataster

Wenn Sie ein Grundstück verkaufen oder ein Haus verkaufen wollen, ergibt sich normalerweise keine zwingende Notwendigkeit für eine Vermessung. In der Regel ist die Lage der Grenzen den Eigentümern bekannt. Anders verhält es sich, wenn Sie ein Gebäude errichten wollen. Für einen Bauantrag ist sowohl in Berlin wie auch in Brandenburg zwingend ein amtlicher Lageplan notwendig. Es soll gewährleistet werden, dass die baurechtlichen Abstände (Abstandsflächen) zu den Eigentumsgrenzen der Nachbarn eingehalten werden.

Fortführungsvermessungen dürfen in Berlin und Brandenburg nur von den katasterführenden Stellen, also den Kataster- oder Vermessungsämtern, oder von Öffentlich bestellten Vermessungsingenieure (ÖbVI) durchgeführt werden. Diese Regelung gewährleistet, dass der Qualitätsstandart bei solchen hoheitlichen Vermessungen immer eingehalten wird. So wird erreicht, dass die Einheit von Liegenschaftskataster und Grundbuch dem Anspruch des öffentlichen Glaubens in der Realität auch gerecht wird.

Aber nicht nur Teilungsvermessungen oder Gebäudevermessungen stellen einen Grund für Vermessungen auf der Basis des Liegenschaftskatasters dar. Grund für eine hoheitliche Vermessung kann auch eine Grenzfeststellung oder eine Grenzwiederherstellung sein. Bei einer Grenzfeststellung wird eine Grenze erstmalig förmlich ermittelt, nach neustem Standard eingemessen und das Anerkenntnis der beteiligten Nachbarn dokumentiert. Als Immobilienbesitzer müssen sie in einem solchen Fall zwingend beteiligt werden.

Bei einer Grenzwiederherstellung geht es darum, eine im Liegenschaftskataster nachgewiesene Grenze anhand des Katasternachweises in die Örtlichkeit zu übertragen. Meist findet in solchen Fällen auch eine Abmarkung, also das Setzen von Grenzsteinen, statt. Oft ist es so, dass Grundstückseigentümer Ihre Eigentumsgrenze aus verschiedenen Gründen „anfassen“ können möchten. Das kann gelegentlich auch beim Verkauf eines Grundstücks sinnvoll sein, um vermutete Unstimmigkeiten an den Eigentumsgrenzen auszuschließen. Bei einer Immobilienvermarktung in Hohen Neuendorf haben wir solche Fälle aktiv begleitet.

Wenn ein Immobilienbesitzer zum Beispiel eine Garage auf der Grenze bauen möchte, dann muss der Verlauf der Grenze örtlich zwingend bekannt sein. Häufig sind es aber auch viel geringere Anlässe, die eine Vermessung erforderlich machen. Wenn sich Hausbesitzer mit ihrem Nachbarn darüber uneins sind wo genau der neue Zaun zu stehen hat, dann kann eine klärende Vermessung häufig dauerhaften Argwohn vermeiden helfen. Überhaupt bildet das Nachbarschaftsrecht nicht selten Anlass für eine Grenzuntersuchung.

Öffentliche Nutzung

Das Liegenschaftskataster ist, wie das Grundbuch selbst, ein beschränkt öffentliches Register. Es kann von jedermann eingesehen werden, der ein berechtigtes Interesse nachweist. Meist geht es allerdings um die Liegenschaftskarte (Flurkarte) für eine Immobilie. Sie können aber auch den Eigentümer Ihres Nachbargrundstücks erfragen, wenn Sie diesen für die Klärung einer grundstücksbezogenen Fragestellung wissen möchten.

Die Basisinformationen der Automatisierten Liegenschaftskarte werden in vielen Bundesländern bereits digital via Internet zur Verfügung gestellt. In Berlin ist dies über LIKA_Auskunft-Online realisiert. Im Land Brandenburg werden über den Brandenburg Viewer neben der Liegenschaftskarte auch Luftbilder und weitere Informationen über das Internetportal zur Verfügung gestellt.

Sofern Sie weitere Informationen über das Liegenschaftskataster benötigen, sprechen Sie uns einfach direkt an. Wir sind als Ihr Immobilienmakler Berlin gerne für Sie da und freuen uns, wenn wir Ihnen helfen können.

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