Immobilien sind Wertanlagen. Die Übertragung für den Erbfall folgt anderen Grundsätzen als der Immobilienverkauf. Steuerlich ergeben sich im Erbfall in der Mehrzahl der Fälle keine Probleme, soweit der überlebende Ehepartner oder ein Kind in der Immobilie wohnen bleibt. Problematisch ist die Situation aber dann, wenn der Verkehrswert die Steuerfreibeträge übersteigt. Und Konflikte scheinen vorprogrammiert, wenn gesetzliche Erben die Immobilie erben und in der Erbengemeinschaft über das Schicksal der Immobilie streiten.

Zum Nachlass gehört eine Immobilie

Experten gehen davon aus, dass künftig jede zweite Erbschaft in Deutschland eine Immobilie beinhaltet. Auch beim Immobilienverkauf in Berlin ist das oft so. Gerade die Nachkriegsgeneration gibt ihre Immobilien weiter. Erben mehrere Personen ein Einfamilienhaus, ist die Frage zu klären, was mit der Immobilie geschieht. Ein Einfamilienhaus lässt sich nicht aufteilen.

Wer die Frage beantworten möchte, ob ein Erbe die Berliner Immobilie übernimmt, diese selbst nutzt oder vermietet, oder ob die Erbengemeinschaft die Immobilie behält und vermietet und sich die Mieteinnahmen teilt oder verkauft, muss die Vor- und Nachteile sowie gesetzliche und finanzielle Rahmenbedingungen einschätzen. Noch schwieriger wird es, wenn die Immobilie im Ausland liegt (Ferienhaus auf Teneriffa) und nach dem dortigen Erbrecht vererbt wird.

Einfacher ist es bei Mehrfamilienhäusern. Hier kann es sich anbieten, das Haus im Besitz der Erbengemeinschaft zu halten und das Objekt als Kapitalanlage und die Mieteinnahmen als Altersvorsorge zu betrachten. Denkbar wäre auch, dass Objekt aufzuteilen und Wohnungseigentum zu begründen und jedem Miterben eine Wohneinheit zum alleinigen Eigentum zuzuweisen. Wohnungseigentum in Berlin ist derzeit stark nachgefragt. Jeder Miterbe kann dann mit seinem Wohnungseigentum nach Belieben verfahren, es selbst bewohnen, vermieten oder verkaufen.

Wichtig ist hierbei zu wissen, dass der Erbe oder die Erbengemeinschaft die bestehenden Mietverträge nach dem Gesetz übernehmen muss und eventuelle Kündigungen nur im Rahmen des vereinbarten Mietvertrages in Betracht kommen. Wer eine Eigenbedarfskündigung aussprechen möchte, muss nachweisen, dass er tatsächlich Eigenbedarf hat und die Wohnung selbst bewohnen oder einem Familienangehörigen zur Verfügung stellen möchte. Sicher fällt das beim derzeit knappen Angebot in Berlin nicht gar so schwer, gleichwohl will es rechtzeitig berücksichtigt werden.

Vorsorge ist die beste Nachlassplanung

Gerade wenn Immobilien zum Nachlass gehören, sollten Erblasser Vorsorge treffen und in einem Testament genau bestimmen, welches Schicksal die Immobilie nach ihrem Ableben haben soll. Soweit es in der gesetzlichen Erbfolge nur einen einzigen Erben gibt, ist alles problemlos. Dann erbt dieser einzige Erbe das Haus allein und braucht sich mit niemanden auseinandersetzen. Erben mehrere gesetzliche Erben, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Die Erbengemeinschaft besitzt das Haus, zum Beispiel ein Einfamilienhaus in Berlin, dann gemeinsam. Kein Erbe kann allein über das Objekt verfügen. Jede Maßnahme muss gemeinschaftlich verabredet werden. So kann kein Erbe allein einen Mietvertrag kündigen oder die Fassade neu verputzen lassen.

Können sich die Erben über das Schicksal ihrer Immobilie in Berlin nicht verständigen, bleibt in allerletzter Konsequenz als Ultima Ratio die Teilungsversteigerung. Dabei wird das Objekt auf Antrag eines Miterben durch das örtlich zuständige Amtsgericht öffentlich versteigert. Auch wenn jeder Miterbe mitsteigern und das Objekt zu Alleineigentum erwerben kann, ist das wirtschaftliche Ergebnis meist desaströs. Im Versteigerungsverfahren wird zwar der Verkehrswert zugrunde gelegt, allerdings weichen die tatsächlich erzielten Ergebnisse häufig stark ab. Die Faktoren hierfür sind von den Eren nicht beeinflussbar.

Ein Erblasser sollte sich also überlegen, ob er ein Einfamilienhaus einer bestimmten Person vererben möchte. Dazu braucht er nur in einem Testament zum Beispiel bestimmen: …“Mein Sohn Hans bekommt mein Wohnhaus“. Der Erblasser trifft also eine Teilungsanordnung. Gibt es noch weitere Erben, die finanziell gleichermaßen am Nachlass zu beteiligen sind, sollte er festlegen, dass der Erbe Hans, dafür, dass er das Berliner Haus zu Alleineigentum erhalten hat, gegenüber den Miterben zum Wertausgleich verpflichtet ist.

Gleiches gilt, wenn sich Ehegatten in einem gemeinschaftlichen Testament gegenseitig zu Alleinerben einsetzen und die gemeinsamen Kinder Nacherben werden sollen. Dann erbt der überlebende Ehegatte das Haus zunächst zu Alleineigentum. Die Kinder erben das Haus erst nach dem Tod des überlebenden Ehegatten. Um zu verhindern, dass die Kinder beim Ableben des erstversterbenden Elternteils bereits ihren Pflichtanspruch geltend machen, kann im Testament eine Strafklausel vereinbart werden. Dann erhalten die Kinder auch beim Ableben des zuletzt versterbenden Elternteils nur den Pflichtteil. Würde ein Kind direkt seinen Pflichtteil geltend machen, müsste der überlebende Ehegatte zur Liquiditätsbeschaffung unter Umständen das Haus verkaufen.

Liegt die Immobilie im Ausland, sollte der Erblasser in seinem Testament bestimmen, dass die Übertragung der Immobilie im Erbfall nach deutschem Erbrecht abgewickelt wird. Mit dieser Bestimmung verhindert er, dass die Abwicklung nach ausländischem Recht erfolgt, das mit deutschem Erbrecht selten übereinstimmt und manche Überraschung bereithält.

Immobilien zu Lebzeiten verschenken

Niemand verschenkt gerne seinen Besitz. Bei einer vorsorgenden Nachlassplanung ist dies anders. Übersteigt der Verkehrswert einer Immobilie die Freibeträge der späteren Erben, kann eine Schenkung zu Lebzeiten sinnvoll sein, um Erbschaftssteuern zu vermeiden. Will der Erblasser die Immobilie weiterhin selbst nutzen, kann er sich im Grundbuch ein lebenslanges Wohnrecht eintragen lassen. Bei vermieteten Immobilien in Berlin kommt die Bestellung eines Nießbrauchrechts in Betracht, sodass der Erblasser auch weiterhin die Miete für sich vereinnahmen kann.

Beispiel: Erblasser Hans besitzt Vermögenswerte von 400.000 €. Sein einziger Erbe ist sein Enkelkind. 200.000 € entfallen auf eine Wohnung und 200.000 € sind Bargeld. Im Fall müsste das Enkelkind 200.000 € versteuern. Sein Steuerfreibetrag beträgt nämlich nur 200.000 €.

Schenkt Hans nun seinem Enkelkind (Freibetrag 200.000 €) zu Lebzeiten seine Wohnung, erspart er dem Enkel aller Voraussicht nach Erbschaftssteuern. Verstirbt der Erblasser Hans beispielsweise fünf Jahre nach der Schenkung, fallen nur noch 100.000 € Verkehrswert in den Nachlass. Die Wohnung wird nämlich gleitend aus dem Erbe herausgenommen. Jedes Jahr verringert sich der steuerpflichtige Anteil um 10 Prozent. Das Enkelkind kann dann im Hinblick auf seinen Freibetrag von 200.000 € weitere 100.000 € Bargeld steuerfrei erben. Nur die restlichen 100.000 € Bargeld müsste das Enkelkind dann versteuern.

Nach 10 Jahren erwirbt das Enkelkind die Wohnung steuerfrei, ohne dass es seinen Freibetrag in Anspruch nehmen müsste. Sofern Hans nach 10 Jahren verstirbt, bleibt der Nachlass komplett steuerfrei.

Steuerrechtliche Aspekte beachten

Selbstnutzung: Immobilien bleiben im Erbfall erbschaftssteuerfrei, wenn deren Verkehrswert die persönlichen Freibeträge nicht übersteigt. Ehegatten steht ein Freibetrag von 500.000 € und Kindern 400.000 € zu. Auch höhere Verkehrswerte schaden dann nicht, wenn der überlebende Ehegatte, eingetragene Lebenspartner oder ein Kind die Immobilie für wenigstens 10 Jahre selbst weiter bewohnen. Zieht ein Kind ein, darf die Gesamtwohnfläche allerdings nicht über 200 Quadratmeter liegen. Liegt die Wohnfläche darüber, wird im Hinblick auf den Verkehrswert über die Freibeträge von 400.000 € hinaus anteilig Erbschaftssteuer fällig.

Spekulationsfrist: Hat der Erblasser die Immobilie vor weniger als 10 Jahren selbst gekauft oder fertiggestellt, fällt beim Verkauf nach dem Erbfall auf den Gewinn Spekulationssteuer an. Ist also eine hohe Wertsteigerung zu erwarten, empfiehlt es sich, die Immobilie bis zum Ablauf der Spekulationsfrist zu behalten und erst danach zu verkaufen. Wohnt der Erbe im Haus und zieht vorzeitig vor Ablauf von 10 Jahren aus, wird die Erbschaftssteuer nachträglich fällig. In diesem Zeitraum darf die Immobilie auch nicht vermietet oder verkauft werden.

Sanierungsbedürftige Mietimmobilie: Besonders vorteilhaft erweisen sich sanierungsbedürftige Mietimmobilien. Erben dürfen nämlich das Objekt sanieren oder modernisieren und den Kostenaufwand sofort oder bis auf fünf Jahre verteilt von ihrem zu versteuernden Einkommen abziehen. Ein Immobilienkäufer hingegen könnte den Kostenaufwand in den ersten drei Jahren nur bis zu 15 Prozent des Kaufpreises steuerlich geltend machen. Gleiches gilt für den Erben, der einen Miterben auszahlt. Er kann dann den durch den Erbfall begünstigten Steuervorteil nicht mehr nutzen, weil er die Immobilie nicht mehr vollkommen unentgeltlich erworben hat.

Wer eine Immobilie sein eigen nennt, trägt Verantwortung. Im Erbfall überträgt er diese Verantwortung auf den Erben. Möchten Sie Ihre Immobilie frühzeitig übertragen oder verkaufen, stehen wir von der TopAsset Immobilien & Service GmbH Ihnen mit unserem Rundum-Service gerne zur Seite. Von Ihrem Immobilienmakler in Berlin dürfen Sie den einen oder anderen zielführenden Ratschlag erwarten.

Bildquelle: ©Marco2811 / Fotolia.de

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