Hausverkauf bei einer Scheidung

Was passiert bei einer Scheidung mit dem gemeinsamen Haus?

Eine Scheidung ist nicht nur eine emotionale, sondern auch eine finanzielle Ausnahmesituation. Das gilt vor allem dann, wenn die Eheleute eine gemeinsame Immobilie besitzen. Wer darf darin wohnen bleiben? Wie sieht im Falle eines Auszugs die Entschädigung aus? Kann das Haus noch gemeinsam genutzt werden? Diese und viele weitere Fragen müssen geklärt werden. Hier gibt es die wichtigsten Antworten im Überblick.

Gemeinsamer Immobilienbesitz macht Scheidungen kompliziert

Die größten finanziellen Risiken bestehen dann, wenn sich die Eheleute nicht einig darüber sind, was nach der Scheidung mit der Immobilie geschehen soll. Hier handelt es sich nämlich in den meisten Fällen um den größten gemeinsamen Vermögenswert. Und über diesen kann laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) nur verfügt werden, wenn die Zustimmung des Ehepartners vorliegt.

Das wird in den meisten Fällen aber dadurch erschwert, dass auf beiden Seiten eine starke emotionale Bindung an das Haus und die Einrichtung besteht. Man hat sie mit den Jahren liebevoll zusammen­gestellt, sich daran gewöhnt und nun soll man sich davon trennen. Das tut niemand gern.

Tatsächlich ist es aber trotz der emotionalen Belastung oftmals sinnvoller, sich außer­gerichtlich über die weitere Nutzung des Hauses zu einigen. Andernfalls entscheiden die Gerichte. Und das kann mit großen finanziellen Einbußen auf beiden Seiten verbunden sein.

Mit einem Ehevertrag lassen sich Streitigkeiten vermeiden

Um sich gegen spätere Streitereien abzusichern, empfiehlt sich ein Ehevertrag. Hier lässt sich schon vor Eheschluss klar dokumentieren, welche Besitztümer welchem Ehepartner im Falle einer Scheidung zustehen. Die materiellen Verhältnisse sind klar geregelt. Somit gibt es auch keine Basis mehr für einen gerichtlichen Streit.

Das Abschließen eines Ehevertrags hilft beim Hausverkauf nach der Scheidung

Allerdings entscheiden sich die meisten Paare gegen einen Ehevertrag. Zu oft wird er noch mit fehlendem Vertrauen in die Zukunft der Ehe gleichgesetzt. Dass es sich dabei allerdings nicht um Misstrauen, sondern um besonnene Voraussicht handelt, erkennt man an den Scheidungsraten in Deutschland. Hierzulande werden annähernd 30 Prozent aller Ehen geschieden. Egal, wie sehr man sich am Anfang liebt, etwas Unerwartetes kann immer passieren.

Paare, die sich gegen einen Ehevertrag entscheiden, leben in einer Zugewinngemeinschaft. Hierbei gehören sämtliche Güter, Vermögenswerte und Schulden beiden Partnern gemeinsam. Im Falle einer Scheidung wird dann ein Zugewinnausgleich durchgeführt. Das Vermögen wird gleichmäßig aufgeteilt. So wird sichergestellt, dass keinem der beiden Partner durch die Ehe ein finanzieller Nachteil entsteht.

Schwierigkeiten

Was sich in der Theorie gut anhört, ist in der Praxis oft schwierig:

  • Zugewinnausgleich sehr kompliziert
  • langfristige präzise Erfassung der Vermögenszuwächse notwendig
  • Sachverständiger notwendig
  • gerade bei langen Ehen vorherige Vermögensverhältnisse nur schwer rekonstruierbar
Auftretende Fragen

Wie schwierig sich tatsächliche Besitzverhältnisse und Werte dokumentieren lassen, erkennt man bei Immobilien besonders deutlich. Hier werden zum Beispiel Fragen wie die folgenden verhandelt:

  • Wie hoch sind die Schulden?
  • Wie hoch ist die geleistete Tilgung?
  • Wie hoch war der Wertzuwachs?
  • Wer bewohnt das Eigenheim weiter?
  • Wie hoch sind Kreditraten, Steuern, Versicherung, Nebenkosten?
  • Muss der Grundbucheintragung geändert oder die Immobilie verkauft werden?

All diese Fragen müssen geklärt werden, wenn es um die Zukunft der Immobilie geht. Grundsätzlich gibt es dabei vier Möglichkeiten.

Entscheidung

Was passiert mit dem Haus?

Wer das Haus bekommt, hängt davon ab, wer Eigentümer ist. Wenn nur ein Partner im Grundbuch steht, ist diese Frage leicht zu beantworten. Hier gibt es keine Streitgrundlage. Für die finanzielle Sicherheit des anderen Partners ist dabei ebenfalls gesorgt. Hierfür sorgt der Zugewinnausgleich.

So einfach sind die Besitzverhältnisse allerdings oftmals nicht. Vielfach gehört beiden Partnern das Haus zu gleichen oder ungleichen Teilen. Für die Aufteilung des Wertes gibt es dann verschiedene Möglichkeiten.

Hausverkauf

Die erste davon ist der Verkauf des Hauses. Hierbei veräußern die Ehepartner ihre Immobilie gemeinsam und teilen sich den Gewinn. Dabei ist aber zu berücksichtigen, dass auch Verluste geteilt werden müssen. Wenn das Gebäude auf gerichtliche Anordnung hin unter Wert verkauft wird, müssen sich die Ehepartner auch die Schulden teilen. Es ist dabei unerheblich, welche der beiden Parteien im Grundbuch steht (Zugewinnausgleich)

Hierbei ist allerdings zu beachten, dass ein Hausverkauf nur infrage kommt, wenn beide Partner damit einverstanden sind. Wenn nur einer von beiden dagegen ist, kann das Haus nicht verkauft werden. Ein weiteres Problem bei einem Hausverkauf besteht darin, dass er oftmals unter Zeitdruck stattfindet. Dadurch kann oft nur ein niedrigerer Preis erzielt werden, es kann mitunter sehr hilfreich sein einen kompetenten Immobilienmakler hinzu zu ziehen.

Wenn die Immobilie nicht verkauft werden soll, geht es vor allem um die Frage, wer in dem Haus wohnen bleibt. Dabei gilt der Grundsatz, dass der Ehepartner, der das Haus letzten Endes bekommt, den anderen auszahlen muss. Wegen der hohen Geldbeträge, um die es dabei geht, ist das aber oft nicht möglich. Weiterhin können zusätzliche Kosten in Gestalt der Grunderwerbssteuer und der Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Das können ohne Weiteres mehrere Tausend Euro sein.

 

Mauer im Haus

Wenn es die baulichen Voraussetzungen des Hauses zulassen, besteht auch die Möglichkeit, es mit einer Mauer aufzuteilen. Dabei werden aus einer Immobilie zwei Doppelhaushälften gemacht, die von den Partnern parallel genutzt werden können. Dieser Fall ist in der Praxis allerdings eher selten anzutreffen. Oftmals sind die emotionalen Differenzen zu gravierend, als dass man weiter Tür an Tür miteinander leben könnte.

Eigenheimvermietung

Wenn absehbar ist, dass man wegen gefallener Immobilienpreise Verlust machen würde, kann man darüber nachdenken, sein Haus zu vermieten. Der Vorteil besteht hierbei darin, dass sich die Eheleute die Einnahmen teilen können, ohne sich ständig sehen zu müssen. Allerdings müssen sie auch einige Aufgaben zusammen übernehmen. Hierzu gehören beispielsweise die Instandhaltung und die Erstellung jährlicher Nebenkostenabrechnungen. Hier muss sich jedes geschiedene Paar fragen, ob es sich das zutraut.

Versteigerung

Die allerletzte Möglichkeit, die bei einer Scheidung in Betracht gezogen werden sollte, ist die Versteigerung. Hier werden nämlich in vielen Fällen nur Angebote erzielt, die deutlich unter dem Marktpreis liegen. Meistens läuft das Ganze so ab, dass ein Gutachter den Wert des Gebäudes schätzt und die Untergrenze für das erste Gebot berechnet. Der liegt oft zwischen 30 und 40 Prozent unter dem Marktwert.

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