Grundstücksvermessung – Immobilien

Manchmal ist es bei Immobilienbesitz notwendig seine Grenzen, oder auch die der Nachbarn, definitiv und rechtsverbindlich zu kennen. Eine Grenze zum Anfassen sozusagen. In aller Regel ist es bei dem Verkauf eines Hauses oder bei dem Verkauf eines Grundstücks nicht notwendig sich mit dem Thema Grenzvermessung intensiver zu befassen.

Aber nicht immer stimmen der örtliche Grenzverlauf und die Grenzeinrichtungen (zum Beispiel Zäune) genau überein. Insbesondere wenn Sie planen auf oder in unmittelbarer Nähe der Grundstücksgrenze zu bauen, oder wenn Ihr Vermarktungskonzept für einen Immobilienverkauf dies perspektivisch vorsieht, kann es sinnvoll sein eine Grundstücksvermessung vorzusehen.

1. Vermessung und Grundbuch

Die Vermessung von Grundstücksgrenzen mit verbindlichem Charakter ist den Katasterämtern und den Öffentlich bestellten Vermessungsingenieure (ÖbVI) vorbehalten. Nur dieser Personenkreis ist befugt hoheitliche Fortführungsvermessungen durchzuführen. Das Liegenschaftskataster ist gemäß der Grundbuchordnung der amtliche Nachweis über die Lage und die Beschaffenheit der Grundstücke / Flurstücke. Das Liegenschaftskataster ist mithin Bestandteil des Grundbuches.

So wie die Führung der Grundbücher strengen Regularien unterworfen ist, so ist auch das Liegenschaftskataster durchgreifend normiert. Die verschiedenen Grundstücksvermessungen mit hoheitlichem Charakter werden immer auf der Basis des Katasterbuchwerkes, des Katasterzahlenwerkes und des Katasterzahlenwerkes ausgeführt. So wird sichergestellt, dass die bisherigen Ergebnisse bei der Vermessung berücksichtigt werden und die neuen Ergebnisse wiederum sorgfältig in das Liegenschaftskataster eingehen.

Grundbuch und Liegenschaftskataster sichern gemeinsam das Eigentum und sorgen für Rechtssicherheit und Rechtsfrieden im Umgang damit. Die Grundstücksvermessung ist ein kleiner Teil dieses Rechtssicherungssystems. Grundstücksvermessungen werden immer dann notwendig, wenn Veränderungen am Immobilieneigentum stattfinden.

2. Arten der Grundstücksvermessung

Die Grundstücksvermessung kann für Immobilien immer dann notwendig sein, wenn Veränderungen geplant sind. Anlass kann auch sein, dass das örtliche Wissen um die Grenzen nicht mehr verfügbar ist. In diesen Fällen wird eine Grenzvermessung, ein Grenzzeugnis oder eine Grenzanzeige benötigt. Sofern ein Grundstück geteilt werden soll, zum Beispiel um einen Teil des Grundstücks zu verkaufen, wird eine Teilungsvermessung benötigt. Der Amtliche Lageplan wird für einen Bauantrag benötigt, die Gebäudeeinmessung dafür, ein neu errichtetes Gebäude in die Liegenschaftskarte eintragen zu lassen.

2.1 Grenzvermessung

Wenn Sie ein Grundstück oder ein Flurstück erworben haben, ist normalerweise keine Grundstücksvermessung erforderlich. Sie sollten sich beim Kauf eines Grundstücks aber die Grenzsteine zeigen lassen. Es kann vorkommen, dass die örtlichen Grenzeinrichtungen und der rechtliche Verlauf der Grenze nicht übereinstimmen. So sind Sie sicher und vermeiden für die Zukunft Nachbarschaftsstreitigkeiten. Umgekehrt sollten Sie, wenn Sie ein Grundstück verkaufen wollen, sich genauso versuchen in die Lage des möglichen Erwerbers zu versetzen.

Bei einer Grenzvermessung werden die Grundstücksgrenzen vor Ort vermessen und mit dem maßgebenden Katastermaterial verglichen. Sofern einzelne Grenzzeichen (Abmarkungen) nicht exakt an der richtigen Stelle stehen, beziehungsweise überhaupt nicht vorhanden sind, können diese Grenzsteine neu gesetzt werden. Zum Abschluss eines solchen Vermessungsverfahrens werden die betroffenen Grundstückseigentümer zu einem Grenztermin geladen, in dem die entsprechenden Tatsachen bekannt gegeben werden.

Es kann auch vorkommen, dass alte im Liegenschaftskataster nachgewiesene Grenzen noch nie nach aktuellem Standard vermessen wurden und als nicht festgestellt gelten. Solche Grenzen werden dann erstmalig festgestellt, abgemarkt, nach den Regularien des Liegenschaftskatasters dokumentiert und mit den Beteiligten Grundstückseigentümern behandelt. Man spricht dann von einer Grenzfeststellung. In einem abschließenden Grenztermin werden den Eigentümern die Sachverhalte erklärt und die Anerkennungserklärungen werden in einer Grenzniederschrift aufgenommen.

Grenzvermessung

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2.2 Grenzanzeige / Grenzzeugnis

Wenn nur Unklarheiten über den rechtmäßigen Verlauf einer Grenze bestehen und die Grenze nicht im rechtlichen Sinne (zum Beispiel Grenzbebauung) benutzt werden soll, kann es ausreichend sein eine Grenzanzeige durchführen zu lassen. Eine Grenzanzeige ist ein kostengünstigeres Verfahren als eine Grenzvermessung oder Grenzzeugnis. Es handelt sich nicht um ein gesetzlich geregeltes Verfahren. Die Grenzen werden ebenfalls anhand des Katasternachweises in der Örtlichkeit untersucht. Die gefundenen und überprüften Grenzsteine werden kennkennzeichnet, nicht mehr vorhandene Grenzzeichen werden temporär kenntlich gemacht.

Im Land Brandenburg gibt es neben der Grenzvermessung und der Grenzanzeige auch das Grenzzeugnis. Das Grenzzeugnis kann nur bei festgestellten Grenzen angewandt werden. Es handelt sich um ein hoheitliches Vermessungsverfahren, deren Ergebnisse auch in das Liegenschaftskataster eingehen. Der Grundstückseigentümer erhält eine Urkunde über die festgestellten Sachverhalte , die, zusammen mit den Messergebnissen, vom Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur an das Katasteramt eingereicht werden. Die Kosten für eine Grenzanzeige richten sich nach der Vermessungsgebühren- und Kostenordnung der Bundesländer.

Als Ihr Immobilienmakler für Berlin und Brandenburg stehen wir Ihnen als Ihr Immobilienmakler Berlin Spandau ebenso zur Verfügung, wie wenn es um Immobilienfragen in Falkensee oder um Auskünfte zu Immobilien in Hohen Neuendorf geht.

2.3 Teilungsvermessung

Wenn Sie einen Teil Ihres Grundstücks verkaufen wollen, ist eine Teilung im Grundbuch notwendig. Es ist zum Beispiel möglich, dass Sie beim Hausverkauf ein größeres Grundstück so teilen, dass ein zum Haus passendes Grundstück gebildet wird, und das restliche Grundstück separat verkaufbar gebildet wird. Dazu müssen im Liegenschaftskataster zunächst zwei separate Flurstücke gebildet werden.

Die Teilungsvermessung erfolgt auf der Grundlage des Katastermaterials. Die neuen Grenzen werden nach den Wünschen des Grundstückseigentümers und nach den gegebenenfalls einzuhaltenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften gebildet und abgemarkt. Bei einer Teilungsvermessung wird am Ende des Vermessungsverfahrens eine Grenzniederschrift aufgenommen, in der der Teilungswille des Eigentümers festgehalten wird. Alle Unterlagen einer Teilungsvermessung werden dem Katasteramt eingereicht und führen im Nachgang zu einer entsprechenden Änderung im Grundbuch.

2.4 Gebäudeeinmessung/Gebäudevermessung

Wird ein Gebäude neu errichtet oder in seinem Grundriss verändert, so haben die Eigentümer gemäß Vermessungsgesetz dafür zu sorgen, dass diese Veränderung in das Liegenschaftskataster einfließt. Das Gebäude wird in die Liegenschaftskarte (Flurkarte) eingetragen. Es handelt sich um eine hoheitliche Vermessung, die in Berlin Gebäudevermessung und in Brandenburg Gebäudeeinmessung genannt wird.

Im Rahmen der Gebäudeeinmessung beziehungsweise Gebäudevermessung werden auch die beschreibenden Grundstücksangaben geändert. Die Lagebezeichnung (Straße und Hausnummer) und die Nutzungsart werden fortgeschrieben. Bei der Neuerrichtung eines Gebäudes kann die Gebäudeeinmessung mit der Einmessbescheinigung (Brandenburg) beziehungsweise mit der Kontrollvermessung (Berlin) kombiniert werden.

Gebäudevermessung

2.5 Amtlicher Lageplan

Sowohl in Berlin wie auch in Brandenburg, ist für einen Bauantrag ein Amtlicher Lageplan gemäß der jeweiligen Landesbauordnung vorgeschrieben. Der Amtliche Lageplan stellt über den Flurkarteninhalt hinaus die Höhenlage, die örtliche Topographie und die rechtlichen Rahmenbedingungen dar. Dies können neben Festsetzungen aus einem Bebauungsplan oder einer anderen Satzung auch Grunddienstbarkeiten oder Baulasten sein.

Der Amtliche Lageplan stellt das Grundstück tatsächlich und rechtlich vollständig dar und wird Teil der späteren Baugenehmigung. Es empfiehlt sich diesen Plan zusammen mit den weiteren Grundstücksdokumenten dauerhaft in der Grundstücksakte zu verwahren.

3. Eigentümerbeteiligung bei Grenzvermessung

Bei einer hoheitlichen Grenzvermessung werden die Eigentümer regelmäßig in Form von sogenannten Grenzniederschriften beteiligt. Bei einer Grenzfeststellung und einer Teilungsvermessung beinhaltet die Niederschrift das Grenzanerkenntnis der betroffenen Grundstückseigentümer. Bei einer Grenzvermessung werden die vorgefundenen und neuen Abmarkungen (Grenzsteine) in der Grenzniederschrift behandelt.
Da bei hoheitlichen Vermessungen immer alle Unterlagen an das zuständige Kataster- und Vermessungsamt eingereicht werden, liegen all diese Dokumente auch bei späteren Vermessungen vor. So trägt das Eigentumssicherungssystem aus Liegenschaftskataster und Grundbuch auch wesentlich zum Rechtsfrieden bei.

4. Abmarkung

Die wohl bekannteste Form der Abmarkung ist der klassische Grenzstein. Die Grenzen können aber auch durch vorhandene Grenzeinrichtungen (Zaunpfeiler, Gebäudeecke) oder andere Marken (Rohre, Bolzen, Kreuze) gekennzeichnet werden. Dies entscheidet die Vermessungsstelle anhand der örtlichen Gegebenheiten. Entscheidend ist lediglich, welche Art der Abmarkung in das Liegenschaftskataster eingeführt wird. Die Kennzeichnung der Grenzen soll dabei immer möglichst dauerhaft sein.

Durch die örtlichen Grenzzeichen haben die jeweiligen Nachbarn fortdauernd die Möglichkeit, die Grenze für sich sichtbar zu machen. In der Regel kann so der Verlauf der rechtmäßigen Grundstücksgrenze mit recht einfachen Hilfsmitteln, zum Beispiel dem Spannen einer Schnur, visualisiert werden. Ein Vorteil, der nicht unerheblich zum dauerhaften Grenzfrieden der Nachbarn beiträgt und Nachbarschaftsstreitigkeiten vermeiden hilft.

5. Kosten der Grundstücksvermessung

Die Kosten einer Grundstücksvermessung richten sich nach den entsprechenden Vermessungsgebührenordnungen der jeweiligen Bundesländer. Die Gebühren sind in der Regel vollständig vom Antragsteller, dem Grundstückseigentümer, zu tragen.

Auf der Grundlage des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) kann es aber auch sein, dass ein Teil der Vermessungskosten vom Nachbarn zu tragen sind. Dies ist immer dann der Fall, wenn der § 919 BGB (Grenzabmarkung) Anwendung findet. Demnach sind die Eigentümer der Nachbargrundstücke verpflichtet, bei der Errichtung oder Wiederherstellung von Grenzzeichen mitzuwirken. Gleichzeitig sind Sie in solchen Fällen auch verpflichtet die hälftigen Kosten zu tragen.

Grundstücksvermessung

Fazit

Die verschiedenen Arten der Grundstücksvermessung sind ein wichtiger Teil des Deutschen Eigentumssicherungssystems. Das Eigentum, das im Grundbuch nachgewiesen wird, kann durch Grundstücksvermessungen örtlich visualisiert werden. So wird der Lückenschluss zwischen den amtlichen Registern und dem örtlichen Grundstück selbst hergestellt. Das in den Verzeichnissen nur virtuell nachgewiesene Eigentum wird anfassbar und damit vollumfänglich nutzbar.

Sofern Sie weitere Informationen über Grundstücksvermessungen oder das Liegenschaftskataster benötigen, sprechen Sie uns einfach direkt an. Wir sind als Ihre Immobilienmakler Berlin gerne für Sie da und freuen uns, wenn wir Ihnen helfen können.

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