Das Grundbuch

Das Grundgesetz garantiert das private Eigentum. Das Eigentumsrecht eines jeden Einzelnen ist unverletzlich. Für denjenigen, der Eigentümer einer Immobilie ist oder der sein Haus verkaufen möchte,  hat diese Eigentumsgarantie eine ganz besondere Bedeutung. Das Grundbuch listet alle Grundstücksrechte auf. Niemand kann ihm sein Grundstück oder sein darauf stehende Haus streitig machen.  Wir als Ihr Qualitätsmakler Berlin erklären Ihnen gern die Zusammenhänge rund um die Eigentumssicherung im Grundbuch

1. Grundbuch dient der Sicherung der Rechtsordnung

Jedes Grundstück in Deutschland ist nach Länge und Breite vermessen und in dem Liegenschaftskataster registriert. Die Eigentumsrechte an jedem katastermäßig erfassten Grundstück sind im Grundbuch verewigt. Die Führung der Grundbücher ist Hoheitsaufgabe des Staates und damit den bei den Amtsgerichten angesiedelten Grundbuchämtern übertragen.

In Deutschland betrachten wir das Grundbuch als eine Selbstverständlichkeit. Kaum jemand macht sich Gedanken darüber, welche praktische Relevanz die Grundbücher für das Eigentumsrecht eines jeden einzelnen Grundstückseigentümers eigentlich haben. Wenn Sie beim Notar ein Haus verkaufen wollen oder kaufen wollen, versteht es sich von selbst, dass Sie vorher das Grundbuch eingesehen haben oder den Notar damit beauftragen. Das Grundbuch wird eingesehen um festzustellen, welche Rechtsverhältnisse an einem Grundstück bestehen.

Welche immense Bedeutung Liegenschaftskataster und Grundbücher haben, zeigt sich beispielsweise in Griechenland. Dort gibt es kein Grundstückskataster und keine Grundbücher. Derjenige, der behauptet ein Recht an einem Grundstück zu haben, ist darauf angewiesen, seine Eigentumsrechte anhand privatschriftlicher Dokumente nachweisen zu müssen. Oft sollen Gewohnheitsrechte das Eigentum belegen. Dass sich daraus Beweisprobleme und Streitigkeiten ergeben, liegt auf der Hand. Der griechische Staat weiß kaum wer Eigentümer eines Grundstücks ist und hat deshalb nur beschränkt  Möglichkeiten den Immobilienmarkt zu steuern und zu lenken.

2. Vorab: Was ist der Kataster?

Alle Flurstücke beziehungsweise Grundstücke wurden vermessen und in Katasterkarten registriert. Das Land wurde dazu in sogenannte Gemarkungen aufgeteilt. Die Gemarkungen wiederum werden in Flure unterteilt. Innerhalb einer Flur werden die einzelnen Parzellen, die sogenannten Flurstücke, in Flurkarten eingezeichnet und mit laufenden Nummern erfasst. Die Flurstücke werden nach ihrer Lage, Nutzung und Größe beschrieben und mit ihren topographischen Merkmalen verzeichnet. Auch die jeweiligen Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigte werden nachgewiesen. Die Eigentumsverhältnisse stimmen mit dem Grundbuch überein. Das Liegenschaftskataster ist damit Bestandteil des Grundbuches.

Die Führung des Liegenschaftskatasters ist Ländersache. Gern erläutern wir Ihnen als Ihr Immobilienmakler Falkensee oder auch Immobilienmakler Hohen Neuendorf, die Unterschiede.

Grundstück verkaufen

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3. Begrifflichkeit: Grundstück und Immobilie

Wenn Sie ein Grundstück verkaufen oder kaufen, wenn Sie ein Haus verkaufen oder kaufen, ist im Grundbuchrecht weniger die Rede von der Immobilie als vielmehr vom Grundstück, auf dem die Immobilie steht. Zentraler Begriff ist also stets das Grundstück sowie die Rechte an einem Grundstück. Ein Gebäude ist stets wesentlicher Bestandteil eines Grundstücks und untrennbar mit dem Grundstück verbunden. Ein Gebäude kann im Normalfall nicht Gegenstand besonderer Rechte sein.

Die Rechte an einem Grundstück können im Ausnahmefall dennoch auseinanderfallen. Wenn Sie ein Erbbaurecht vereinbaren, bleiben Sie nach wie vor Eigentümer des Grundstücks, während der Erbbauberechtigte auf dem Grundstück meist ein Haus errichtet und dieses für einen vereinbarten Zeitraum nutzt. Läuft die vereinbarte Nutzungsfrist ab, fällt auch das Haus an Sie als den Eigentümer des Grundstücks zurück. Zumeist ist für diesen Fall eine Wertausgleichszahlung vereinbart. Auch das Wohnungs- und Teileigentum ist eine Sonderform des Eigentums, bei dem für jede Eigentumswohnung ein besonderes Grundbuchblatt angelegt wird. Das Grundstück selbst steht im Gemeinschaftseigentum aller Wohnungs- und Teileigentümer.

4. Prinzipien des Grundbuchrechts

Liegenschaftskataster und Grundbuch garantieren gemeinsam, dass derjenige, der Eigentümer eines Grundstücks ist, sein Eigentumsrecht jederzeit nachweisen kann. Unser Grundbuchsystem sichert eine vollständige, übersichtliche und zuverlässige Offenlegung der Rechtsverhältnisse an einem Grundstück. Als Berliner Immobilienmakler erläutern wir Ihnen die Zusammenhänge gern im Detail.

4.1 Vollständigkeit

Wenn Sie das Grundbuch einsehen, können Sie mit hoher Wahrscheinlichkeit zuverlässig und vollständig feststellen, wer Rechte an dem betreffenden Grundstück hat. Sie können auch die damit einhergehenden Belastungen an dem Grundstück erkennen. Bestehen Grundschulden, sind diese dort eingetragen. Besondere praktische Bedeutung haben die öffentlichen Lasten, beispielsweise wenn Erschließungsbeiträge nach dem Bundesbaugesetz bestehen. Nur soweit Rechte aufgrund gesetzlicher Bestimmungen bestehen, wie beispielsweise das gesetzliche Vorkaufsrecht der Gemeinde, werden diese Rechte nicht ausdrücklich im Grundbuch erwähnt. Ihre Existenz wird als bekannt vorausgesetzt.

4.2 Übersichtlichkeit

Um die Rechtsverhältnisse an einem Grundstück schnell überblicken zu können, ist das Grundbuch auf Übersichtlichkeit eingelegt. Es ermöglicht einen schnellen Überblick über die bestehenden Rechtsverhältnisse, ohne dass Eintragungen auf ihren Bestand oder Rechtmäßigkeit im Detail überprüft werden müssen.

4.3 Zuverlässigkeit

Derjenige, der das Grundbuch einsieht, darf sich darauf verlassen, dass alles, was dort eingetragen ist, richtig ist. Das Grundbuch genießt „öffentlichen Glauben“.  Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das Sie allerdings nur insoweit einsehen können, als Sie ein „berechtigtes Interesse“ nachweisen können. Neugier genügt dafür nicht.

Öffentlicher Glaube

5. Was ist „Öffentlicher Glaube“?

Öffentlicher Glaube bedeutet, dass für denjenigen, für den im Grundbuch ein Recht eingetragen ist, vermutet wird, dass ihm dieses Recht auch tatsächlich zusteht. Ist umgekehrt ein im Grundbuch eingetragenes Recht gelöscht, so vermutet das Gesetz, dass dieses Recht nicht mehr besteht (§ 891 BGB).

Zugleich bedeutet öffentlicher Glauben, dass zugunsten desjenigen, der ein Recht am Grundstück erwirbt, der Inhalt des Grundbuchs als richtig vermutet wird (§ 892 BGB). Diese Vermutung wird nur widerlegt, wenn gegen die Richtigkeit ein Widerspruch eingetragen ist, aus dem sich ergibt, dass das eingetragene Recht von einer anderen Person angezweifelt wird. Außerdem wird der öffentliche Glaube widerlegt, wenn die Unrichtigkeit des eingetragenen Rechts dem Erwerber eines Grundstücks bekannt ist.

Der öffentliche Glaube des Grundbuchs dokumentiert sich mithin daraus, dass sämtliche Eintragungen mit dem Namen des zuständigen Rechtspflegers erfasst werden. Der Rechtspfleger unterschreibt die Eintragung persönlich mit seinem Namen. Ein weiterer Aspekt, der den öffentlichen Glauben des Grundbuchs fördert, ergibt sich daraus, dass nur Notare befugt sind, Eintragungen im Grundbuch zu beantragen. Der Grundstückseigentümer selbst hat nicht das Recht, persönlich Eintragungen direkt im Grundbuch zu veranlassen. Er muss sich dazu stets eines Notars bedienen und jede Rechtsänderung notariell beurkunden.

6. Führung des Grundbuchs bei den Amtsgerichten

Die Führung des Grundbuchs ist Teil der Rechtspflege und deshalb den Amtsgerichten übertragen. Bei den Amtsgerichten bestehen besondere Abteilungen in Form der Grundbuchämter. Dort sind als Rechtspfleger besonders ausgebildete Justizbeamte für die Führung des Grundbuches zuständig. Um den öffentlichen Glauben des Grundbuchs zu gewährleisten, neigen die Rechtspfleger zu einem besonders strengen Verständnis formeller Erfordernisse. Gegen ihre Entscheidungen ist das Rechtsmittel der Erinnerung an den Richter des Amtsgerichts und gegen dessen Entscheidung die Beschwerde an eine Zivilkammer des örtlich zuständigen Landgerichts möglich.

Ein Grundbuchamt ist für sämtliche in seinem Bezirk liegenden Grundstücke zuständig. Die Einteilung der Grundbücher erfolgt nach Bezirken, die meist mit dem Bezirk der Gemeinden übereinstimmen. Aus Kostengründen werden Grundbuchämter bei einem bestimmten Amtsgericht zentralisiert, so dass sämtliche Eintragungen zentral erfasst und vorgenommen werden. Die Grundbucheinsicht oder die Erteilung eines Grundbuchauszugs ist aber vielfach nach wie vor bei jedem Amtsgericht vor Ort möglich.

Jedes Grundstück erhält im Grundbuch eine besondere Stelle. Dies ist das Grundbuchblatt. Die Grundstücke selbst werden nach dem Liegenschaftskataster benannt. Grundstücke, die dem Staat gehören, erhalten nur auf Antrag ein Grundbuchblatt. Die Grundbücher werden seit einiger Zeit elektronisch geführt. Soweit zur Eintragung irgendwelcher Rechte Urkunden bestehen oder eingereicht werden, sind diese dauerhaft aufzubewahren. Urkunden aus früheren Zeiten werden archiviert.

Grundbuch Amtsgericht

7. Grundbuchordnung und Grundbuchverfügung

Für das Verfahren zur Führung der Grundbücher gilt ein besonderes Gesetz, die „Grundbuchordnung“. (GBO). Sie regelt in 150 Paragrafen das Grundbuchrecht. Zudem wird sie im Detail durch die „Verordnung zur Durchführung der Grundbuchordnung“ (Grundbuchverfügung / GBV) ergänzt. Während die Grundbuchordnung das Verfahren in formeller Hinsicht regelt, befasst sich die Grundbuchverfügung damit, wie ein einzutragendes Recht erfasst und registriert wird.

Grundbuchblatt

8. Das Grundbuchblatt

Ein Grundbuchblatt besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen.

8.1 Aufschrift

In der Aufschrift ersehen Sie das Amtsgericht, das das Grundbuch führt, den Grundbuchbezirk und die Nummer des Bandes und des Blattes. Die Aufschrift ist eine Art Deckblatt und ermöglicht die schnelle Identifizierung des betreffenden Grundstücks.

8.2 Bestandsverzeichnis

Der Aufschrift als Deckblatt folgt das Bestandsverzeichnis. Dort wird das Grundstück nach Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer bezeichnet. Die Bezeichnungen werden aus dem amtlichen Verzeichnis, dem Liegenschaftskataster übernommen. Grundbuch und Kataster stimmen überein. Wird ein Grundstück aufgeteilt, wird es neu vermessen. Damit ändert sich auch das Liegenschaftskataster.  In der Konsequenz übernimmt das Grundbuchamt diese Veränderung auch in das Grundbuch.

Das Bestandsverzeichnis enthält mehrere Spalten. Es sind bis zu acht Spalten vorgesehen. Spalte 1 beinhaltet die Angabe der laufenden Nummer des Grundstücks und gewährleistet, dass die Eintragungen fortlaufend nummeriert werden. Spalte 2 beinhaltet frühere laufende Nummern, aus denen das Grundstück durch Vereinigung, Zuschreibung oder Teilung entstanden ist. So lässt sich nachvollziehen, wie sich der Bestand des Grundstücks historisch entwickelt hat.

Spalte 3 weist die Gemarkung (Vermessungsbezirk) aus. Dazu gibt es Unterspalten, in denen insbesondere auch die Wirtschaftsart und Lage des Grundstücks vermerkt wird. Zudem werden Flur und Flurstück  benannt. Spalte 4 enthält Angaben über die Größe des Grundstücks.

8.3 Abteilungen I, II und III

Das Grundbuchblatt hat drei Abteilungen.

Abteilung I

In Abteilung I ersehen Sie den Namen des Eigentümers. Der Eigentümer wird mit Geburtsdatum und Wohnort vermerkt. Sind mehrere Personen Eigentümer, so wird deren Anteils- oder Gemeinschaftsverhältnis eingetragen. Handelt es sich um eine Erbengemeinschaft oder eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, wird diese Tatsache vermerkt. Für einen Käufer ist es daher wichtig, dass sämtliche eingetragenen Eigentümer einem Verkauf zustimmen und den Kaufvertrag notariell beurkunden müssen. Verweigert ein eingetragener Eigentümer seine Zustimmung zum Verkauf, kann das Grundstück gegen seinen Willen nicht verkauft werden. Alle eingetragenen Eigentümer können nur gemeinschaftlich über das Grundstück verfügen.

Außerdem wird der Grund der Eintragung eingetragen. Wird das Grundstück verkauft, wird der Eigentumsübergang, die sogenannte Auflassung, mit dem Zeitpunkt des Eigentumsübergangs vermerkt.

Abteilung II

In Abteilung II stehen alle Belastungen des Grundstücks mit Ausnahme von Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden. Hier sehen Sie, wenn eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist. Sollte der Verkäufer des Grundstücks das Grundstück also bereits verkauft haben, wird zu Gunsten des Käufers eine Auflassungsvormerkung eingetragen. Sollte der Verkäufer das Grundstück danach ein weiteres Mal verkaufen, wäre die eingetragene Auflassungsvormerkung zugunsten des ersten Käufers vorrangig, mit der Konsequenz, dass Sie als nachfolgender zweiter Käufer kein Eigentum an dem Grundstück mehr erwerben könnten. Da der Verkäufer Ihnen in diesem Fall das Eigentum an dem Grundstück nicht mehr verschaffen und den mit Ihnen vereinbarten Kaufvertrag nicht erfüllen könnte, wäre er Ihnen gegenüber schadensersatzpflichtig und müsste einen Ihnen entstehenden Schaden ersetzen.

In Abteilung II werden Wohnrechte eingetragen. Ein Wohnrecht beinhaltet das meist lebenslange Recht einer bestimmten Person, in der Immobilie wohnen zu dürfen. Verkaufen Sie ein Haus, übernehmen die als Erweber auch dieses Wohnrecht, soweit der Inhaber des Rechts auf sein Recht nicht ausdrücklich verzichtet. Da der Inhaber eines Wohnungsrechts regelmäßig mietfrei in der Immobilie wohnt, könnten Sie ein Einfamilienhaus faktisch nicht nutzen. Das Objekt wäre für sie wertlos.

In Abteilung II  sehen Sie, wenn sich die Immobilie in der Zwangsversteigerung befindet. Der Eigentümer kann als Verkäufer das Objekt nach wie vor, allerdings nur noch mit der Zustimmung des die Zwangsversteigerung betreibenden Gläubigers, freihändig verkaufen. Sollten Sie den Kaufvertrag notariell beurkunden, ohne dass der Gläubiger die Zustimmung erteilt hat und diese möglicherweise verweigert, könnte der Verkäufer den Kaufvertrag nicht erfüllen. Sie können dann allenfalls in der Zwangsversteigerung auf das Objekt bieten und, soweit Sie meistbietend bleiben, dass Objekt per Zuschlag erwerben.

Abteilung III

Besondere Bedeutung hat Abteilung III. Hier erscheinen die Belastungen des Grundstücks. Es werden Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden eingetragen. Hat der Verkäufer das Grundstück also über eine Bank finanziert, findet sich in Abteilung III meist eine Grundschuld zugunsten der finanzierenden Bank. Möchten Sie das Grundstück erwerben, muss die Bank als Grundstückgläubigerin dem Verkauf des Grundstücks zustimmen. Sie wird ihre Zustimmung regelmäßig erteilen, wenn der Kaufpreis ausreicht, um das über die Grundschuld abgesicherte Darlehen vollständig zu tilgen. Reicht der Kaufpreis nicht aus, muss der Eigentümer mit der Bank verhandeln, ob und inwieweit sie dennoch bereit ist, einem Verkauf des Grundstücks zuzustimmen. Eine eventuell bestehen bleibende Restforderung müsste der Eigentümer mit der Bank in eigener Verantwortung verhandeln.

Soweit Belastungen erledigt sind, werden sie im Grundbuch durchgestrichen und/oder gerötet. Außerdem wird in einer gesonderten Sparte vermerkt, dass und wann die Löschung des Rechts erfolgt ist. Die Löschung wird bereits als Löschungsvormerkung vorher vermerkt. Die Tatsache, dass also Rechte und deren Löschung eingetragen sind, hat nur noch historische Bedeutung und beeinträchtigt nicht die Verkaufsbemühungen des Verkäufers. Auch als Käufer brauchen Sie nicht zu befürchten, dass Sie irgendwelche Belastungen übernehmen müssen. Sie dürfen insoweit auf den auf den öffentlichen Glauben des Grundbuchs vertrauen.

Hypotheken und Grundschulden werden mit ihrem Nennbetrag eingetragen. Soweit die Eintragung noch auf Deutsche Mark lautet, wurde der Betrag auf Euro umgerechnet und der äquivalente Eurobetrag vermerkt (Beispiel: 50.000 DM jetzt: 25.564,59 EUR).

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