Abteilung II des Grundbuches wird gerne übersehen. Dort finden sich Eintragungen zu eventuell bestehenden Belastungen eines Grundstücks. Als Belastungen kommen regelmäßig Geh-, Fahr- und Leitungsrechte in Betracht. Wer ein Haus verkaufen möchte, sollte sich informieren, mit welchen Rechten sein Grundstück möglicherweise belastet ist, beziehungsweise welche Rechte an Nachbargrundstücken bestehen.

Informationsquelle Nr 1: Abteilung II Grundbuch

Im Grundbuch sind in Abteilung II als dingliche Rechte auch Grunddienstbarkeiten und beschränkt persönliche Dienstbarkeiten eingetragen. Sie beruhen auf privatrechtlichen Vereinbarungen benachbarter Grundstückseigentümer sowie auf gesetzlich begründeten Nutzungsrechten von Energie- und Telekommunikationsunternehmen.

Informationsquelle Nr. 2: Baulastenverzeichnis

Beim Immobilienverkauf Berlin sollte auch das Baulastenverzeichnis eingesehen werden. Daraus sind eventuell bestehende öffentlich-rechtliche Verpflichtungen ersichtlich, die auf einem Grundstück „lasten“. Mit der Baulast hat sich der Eigentümer eines Grundstücks gegenüber der Baubehörde verpflichtet, im Hinblick auf sein Grundstück etwas Bestimmtes zu tun, zu unterlassen oder zu dulden (z.B. Wegerecht des Nachbarn). In Brandenburg wurden die Baulastenverzeichnisse abgeschafft, wurden aber zwischenzeitlich wiedereingeführt. Derzeit können in Brandenburg eventuelle Baulasten im Baulastenverzeichnis oder im Grundbuch stehen.

Eigentumsgarantie und Duldungspflichten

Wer Eigentümer eines Grundstücks ist, kann andere von jeder Einwirkung auf sein Grundstück ausschließen, es sei denn, dass das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen (§ 903 BGB). Es versteht sich, dass der Eigentümer auch das Recht hat, sein Grundstück mit einem Recht zugunsten seines Nachbarn (z.B. Wegerecht) oder Dritter (Leitungsrecht für Strommast) zu belasten. Teils sind Grundstückseigentümer per Gesetz verpflichtet, Belastungen im Interesse der Allgemeinheit zu dulden (Strommast). Geh-, Wege-, Fahr- und Leitungsrechte hängen in ihrem Inhalt von dem Interesse desjenigen ab, zu dessen Gunsten ein solches Recht eingeräumt wird. Demgemäß erlaubt die Rechtsprechung die Bestellung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit, wenn für deren Bestellung ein Bedürfnis zu bejahen ist und die Dienstbarkeit für die Benutzung des herrschenden Grundstücks vorteilhaft ist.

Grund- und beschränkt persönliche Dienstbarkeit

Die Grunddienstbarkeit verschafft einem Nachbarn als dem Eigentümer des begünstigten Grundstücks gegenüber dem belasteten (dienenden) Grundstück bestimmte Rechte. Sie beschränkt die Eigentumsrechte des dienenden Grundstücks und dessen Eigentümers (§ 1018 BGB). Die Grunddienstbarkeit wird zur beschränkt persönlichen Dienstbarkeit, wenn nicht der jeweilige Eigentümer des anderen Grundstücks, sondern nur eine bestimmte Person (oder Behörde) berechtigt sein soll, das benachbarte Grundstück im vereinbarten Sinne zu nutzen.

Schicksal der Dienstbarkeiten beim Verkauf des Grundstücks

Die Nutzungsrechte aus einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten sind nicht bzw. nur nach Vereinbarung auf Dritte übertragbar (§ 1092 BGB). Wird ein Grundstück verkauft, ist normalerweise nur eine eingetragene Grunddienstbarkeit für den Erwerber relevant. Sie bleibt auch beim Verkauf bestehen und wird durch den Erwerber übernommen.

Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit hingegen erlischt, es sei denn, der Eigentümer des dienenden Grundstücks bestellt sie zugunsten des Erwerbers erneut. So erlischt ein dem Nachbarn als persönlich beschränkte Dienstbarkeit eingeräumtes Geh- und Wegerecht, wenn der Nachbar sein Haus verkauft.

Eine Ausnahme bezeichnet das Gesetz ausdrücklich in § 1092 Abs. III BGB. Danach sind beschränkt persönliche Dienstbarkeiten übertragbar und bestehen auch beim Verkauf zu Lasten des Erwerbers fort, wenn Energieversorgungsunternehmen für Anlagen zur Fortleitung von Elektrizität, Gas, Fernwärme, Wasser, Abwasser oder Unternehmen für Kommunikationsanlagen oder Straßenbahn- oder Eisenbahnunternehmen die Nutzungsrechte eingeräumt werden.

Eigentümer dieser Grundstücke sind auch bereits nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften verpflichtet, solche Eingriffe zu dulden. So bestimmt die Niederspannungsanschlussverordnung für die Elektrizitätsversorgung oder die Niederdruckanschlussverordnung für die Gasversorgung und die Verordnung für die Versorgung mit Wasser Duldungspflichten für das Verlegen von Versorgungsleitungen über ein Grundstück. Eine mit der Eigentumsgarantie des Art. 14 Grundgesetz unvereinbare Nutzung entsteht erst dann, wenn einem Grundstückseigentümer zugemutet wird, die Errichtung oberirdischer und weithin sichtbarer, dauerhaft erstellter Anlagen auf seinem Grundstück hinzunehmen. Beispiel: 6 Meter hoher Fernmeldemast (BVerfG NJW 2000, 798).

Notwegerecht als Geh- und Wegerecht

Ein typisches Geh- und Wegerecht ist das Notwegerecht (§ 917 BGB). Hat der Eigentümer eines Grundstücks keine Möglichkeit, die zur ordnungsgemäßen Benutzung seines Grundstücks notwendige Verbindung zum öffentlichen Verkehrsraum herzustellen, kann er von den Nachbarn verlangen, ihm ein Notwegerecht einzuräumen. Der Nachbar muss dann dulden, dass der Berechtigte sein Grundstück zu Fuß begeht (Geh- und Wegerecht) oder mit einem Kraftfahrzeug (Fahrrecht) befährt. Als Entschädigung erhält er eine Geldrente.

Rechte „über und unter“ dem Grundstück

Der Eigentümer eines Grundstücks kann Einwirkungen nicht verbieten, die in solcher Höhe oder Tiefe über oder unter der Grundstücksfläche vorgenommen werden, dass er an einem Verbot kein Interesse haben kann (§ 905 BGB). Beispiel: Überflug von Flugzeugen, Bergbau. Soweit sich hingegen eine konkrete Gefährdung feststellen lässt, kann der Nachbar die Einwirkung untersagen. In einem Fall des OLG Düsseldorf (NJW-RR 1989, 1421)  ging es um einen Kranausleger, der in einer Höhe von 20 Meter über das Nachbargrundstück schwenkte, so dass sich der Nachbar durch die Lasten am Kran gefährdet fühlte.

Hammerschlags- und Leiterrecht

Auch das Hammerschlags- und Leiterrecht gehört zu den Gehrechten. Sie sind in den Nachbarrechtsgesetzen der Bundesländer geregelt.

Hammerschlag ist die Befugnis, das Nachbargrundstück zu betreten, um von dort aus Bau-, Instandsetzungs- und Renovierungsarbeiten an baulichen Anlagen auf dem eigenen Grundstück vorzunehmen, sofern diese von dort aus entweder gar nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen technischen Aufwand oder hohen Kosten durchgeführt werden könnten.

Leiterrecht ist das Recht, zu diesem Zweck auf dem Nachbargrundstück Leitern oder Gerüste aufzustellen, Baumaterialien über das Nachbargrundstück zur Baustelle zu befördern und dort zu lagern oder das Grundstück mit Baumaschinen zu befahren.

Rechte dieser Art sind vorübergehender Natur. Ist dagegen ein Baukran permanent in Betrieb und schwenkt sein Kranausleger regelmäßig durch den Luftraum des Nachbargrundstücks, muss der Eigentümer des Grundstücks mit dem darauf befindlichen Kran eine persönlich beschränkte Dienstbarkeit vereinbaren und damit ein Nutzungsrecht begründen.

Geh- und Wegerechte im Notstand

  • 904 BGB gewährt ein Notstandsrecht, das einen Nachbarn berechtigt, zur Abwendung einer seinem Grundstück drohenden Gefahr, ein benachbartes Grundstück zu betreten. Beispiel: Das Haus des Nachbarn brennt. Die Feuerwehr kann den Brandherd nur wirksam bekämpfen, wenn sie das benachbarte Grundstück betreten und befahren darf.

Geh-, Wege- und Fahrrechte als Gewohnheitsrecht

Vor allem im ländlichen Bereich gibt es Grundstücke, die seit jeher von Dritten begangen und befahren werden. Die Nutzer berufen sich auf Gewohnheitsrecht. Gewohnheitsrechte sind ungeschriebene Rechte, die aufgrund langjähriger Übung entstanden und allgemein als verbindlich anerkannt sind und von deren Notwendigkeit alle Beteiligten überzeugt sind.

Solche Gewohnheitsrechte haben nur Bestand, wenn sie sachlich begründet sind und es für die Nutzer unzumutbar wäre, sich andere Wege zu suchen. Beispiel: Ein Bauer müsste andernfalls 10 km Umweg in Kauf nehmen, um zu seinem Acker zu gelangen. Gegenbeispiel: Der Nachbar erspart sich 50 m Fußweg, wenn er ein seit jeher bestehendes Gehrecht beansprucht, obwohl er sein Grundstück auch anderweitig erreichen könnte. Ein als Geh- und Wegerecht bestehendes Recht beinhaltet noch kein Fahrrecht, so dass der Berechtigte das Grundstück nur zu Fuß begehen, nicht aber mit dem Auto befahren darf.

Sofern ein Gewohnheitsrecht nachweislich besteht, darf es nur in dem Umfang benutzt werden, wie es gewohnheitsrechtlich entstanden ist. So berechtigt ein als Gehweg genutzter Weg nicht zur Nutzung mit Fahrzeugen. Eine Ausweitung kommt allenfalls in engen Grenzen in Betracht. Um nachbarliche Streitigkeiten zu vermeiden, empfiehlt sich, eine Grunddienstbarkeit oder beschränkt persönliche Dienstbarkeit (möglichst gegen Zahlung einer Entschädigung) zu vereinbaren und möglichst auch ins Grundbuch eintragen zu lassen.

Fazit:

Die Rechte andere Grundstücke mitbenutzen zu dürfen, sind formal stark eingeschränkt. Zwischen den Bundesländern Berlin und Brandenburg gibt es zudem Unterschiede in der gesetzlichen Normierung. Wenn sich bei Ihrem geplanten Immobilienverkauf derartige Fragestellungen ergeben, scheuen Sie sich nicht uns als Ihren Immobilienmakler für Spandau und Umgebung anzusprechen. Wir helfen Ihnen gerne weiter.

Quelle: © maho / Fotolia

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