Bauplanungsrecht

Deutschland ist dicht besiedelt. Regelungen über die Zulässigkeit von Bauvorhaben sind daher unverzichtbar. Wenn Sie Ihr Grundstück verkaufen oder ein Grundstück kaufen wollen, sollten Sie genau wissen, wie das Grundstück baulich genutzt werden kann. Die Frage der zulässigen baulichen Nutzung sollte im Regelfall zwingenderweise vor Kaufabschluss umfassend abgeklärt werden. Die Frage der Bebaubarkeit ist letztlich ein wertbildender Faktor bei der Gestaltung des Kaufpreises. Sie kann auch ganz entscheidend sein, wenn Sie Ihr Bauvorhaben finanzieren. Ihre Bank wird dann wissen wollen, wie es um die Bebaubarkeit des Grundstücks steht, das Sie der Bank schließlich als Sicherheit für den Baukredit zur Verfügung stellen müssen. Um diese Fragen abzuklären, steht Ihnen Ihr Immobilienmakler Berlin Spandau, die Top Asset Immobilien & Service GmbH®, gerne mit Rat und Tat zur Verfügung.

1. Gesetzliche Regelungen

Das Bauplanungsrecht ist im Wesentlichen im Baugesetzbuch (BauGB) sowie in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) geregelt. Das Bundesbaugesetz regelt vorwiegend das „Ob“ der Nutzung, die Baunutzungsverordnung regelt das „Wie“ der Nutzung eines Grundstücks. Ergänzend regeln die Landesbauordnungen der Bundesländer (LBO) Fragen der baulichen Ausführung des Vorhabens (z.B. Abstandsflächen, Anbauwände) und berücksichtigen vor allem auch, wie sich ein Bauvorhaben mit den Interessen der Nachbarn vereinbaren lässt. Errichten Sie Ihr Bauvorhaben entgegen bestehender Regelungen, droht Ihnen auch noch nach Jahren die Abrissverfügung durch die Baubehörde. Sie können den Abriss dann nur vermeiden, wenn Sie den baurechtmäßigen Zustand herstellen und eine nachträgliche Baugenehmigung erreichen. Nur wenn Sie das Gebäude ursprünglich im Einklang mit dem Baurecht errichtet haben, genießt dieses Bestandsschutz.

Regelungen

2. Bauplanungsrecht bietet Planungssicherheit

Als Verkäufer können Sie dem Kaufinteressenten genau erklären, wie er das Grundstück nutzen kann. Als Erwerber wissen Sie, ob Sie das Grundstück entsprechend Ihren Vorstellungen bebauen können. Gerade die unzureichende Kenntnis, überzogener Optimismus, fehlende oder fehlerhafte Feststellungen zur baulichen Nutzung eines Grundstücks, führen oft zu zivilrechtlichen Konsequenzen im Gewährleistungsrecht. Eine vom Vertragszweck abweichende Nutzung, wie beispielsweise die fehlende Erschließung des Grundstücks, baurechtswidrige Zustände oder ein bestehender Denkmalschutz, stellen einen Sachmangel dar, der den Erwerber im ungünstigsten Fall zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigt. Demgemäß definiert § 1 Baugesetzbuch (BauGB) die Aufgaben der Bauleitplanung dahingehend, die bauliche Nutzung der Grundstücke in einer Gemeinde vorzubereiten und zu leiten. Bauleitpläne sind der Flächennutzungsplan und der Bebauungsplan. Mit diesen Plänen steuern die Gemeinden die städtebauliche Entwicklung. Soweit ein Grundstück bebaut werden oder eine Bestandsimmobilie in ihrem Bestand verändert oder saniert werden soll, empfiehlt es sich, vorher den Bebauungsplan der Gemeinde einzusehen oder ein unverbindliches Gespräch mit dem zuständigen Sachbearbeiter zu führen. Für einen Bauinteressenten ist deshalb ganz entscheidend, dass nur Grundstücke mit Baurecht und Erschließung zuverlässig bebaubar sind. Aber auch Grundstücke, die Aussicht auf ein künftiges Baurecht bieten, sind als Bauerwartungsland oft ihren Preis wert.

3. Was ist der Flächennutzungsplan?

Der Flächennutzungsplan (FNP) ist ein vorbereitender Plan. Er stellt im Hinblick auf die städtebauliche Entwicklung die voraussichtliche und wünschenswerte Bodennutzung in einer Gemeinde in ihren Grundzügen dar. Der Flächennutzungsplan beinhaltet noch kein Baurecht. Aus dem Flächennutzungsplan wird regelmäßig der Bebauungsplan entwickelt.

4. Was ist der Bebauungsplan?

Der Bebauungsplan ist ein aus Text, Planung und mit Zeichnung, Farbe und Planzeichen bestehendes Regelwerk, in dem die bauliche Nutzung eines genau abgegrenzten Gemeindegebiets definiert wird. Ein Bebauungsplan ist örtlich geltendes Planungsrecht. Vor allem wird dem Bauherrn die Art und das Maß der baulichen Nutzung vorgegeben (§ 9 BauGB). Bebauungspläne werden von der Gemeinde als Satzung erlassen. Sie haben damit Gesetzeskraft. Sie haben als Eigentümer oder Bauherr Anspruch darauf, den Bebauungsplan bei Ihrer Gemeinde einzusehen und sich Kopien anfertigen zu lassen.

5. Was beinhalten Bebauungspläne?

Der Bebauungsplan bestimmt die Art der baulichen Nutzung durch Festsetzung eines Baugebiets. Die Baunutzungsverordnung kennt dazu unterschiedliche Baugebietstypen, wie beispielsweise reine Wohngebiete (WR), allgemeine Wohngebiete (WA), besondere Wohngebiete, Mischgebiete oder Gewerbegebiete. Die Zulässigkeit der Nutzung eines Grundstücks hängt damit von den Festsetzungen im Bebauungsplan ab. Die Einordnung in eine der Kategorien ist wichtig, als sich die Nutzbarkeit des zum Verkauf stehenden Grundstücks sowie die Erwartung der künftigen Bebauung der benachbarten Grundstücksflächen in der Kaufpreisgestaltung niederschlägt. Liegt Ihr Grundstück in einem Mischgebiet (MI), in dem Sie mit der Bebauung gewerblich ausgerichteter Gebäude rechnen müssen, ist es für eine Wohnbebauung möglicherweise weniger attraktiv, als wenn das Grundstück in einem reinen Wohngebiet (WR) liegt.

In einem reinen Wohngebiet sind vorwiegend nur Wohngebäude zulässig. Erlaubt sind auch Anlagen zur Kinderbetreuung sowie Läden und nicht störende kleinere Handwerksbetriebe (§ 3 BauNVO). Darüberhinausgehende gewerbliche Einrichtungen und alles, was nicht dem Wohnen dient, sind nicht erlaubt.

Allgemeine Wohngebiete erlauben neben Wohngebäuden auch Gebäude, die der Versorgung der Bevölkerung dienen (z.B. Supermarkt mit 700 Quadratmeter Verkaufsfläche, Kleintierpraxis) sowie nicht störende Handwerksbetriebe. Im Ausnahmefall auch eine Tankstelle oder Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke (§ 4 BauNVO).

Besondere Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen, aber auch der Ansiedlung von Gewerbebetrieben und sonstigen Anlagen (Verwaltungseinrichtungen, Vergnügungsstätten, Tankstellen, Geschäfts- und Bürogebäude) soweit diese Betriebe und Anlagen nach der besonderen Eigenart des Gebiets mit der Wohnnutzung vereinbar sind (§ 4a BauNVO).

Im Mischgebiet stehen Wohnen und gewerbliche Nutzung gleichberechtigt nebeneinander. Einzelhandelsbetriebe bis zu einer gewissen Geschossfläche oder nicht störende Gewerbebetriebe sind allgemein zulässig (z.B. SB-Autowaschanlage).

Außerdem bestimmt der Bebauungsplan das Maß der baulichen Nutzung, indem er festsetzt: …

  • Grundflächenzahl
  • Geschossflächenzahl
  • Baumassenzahl
  • Zahl der Vollgeschosse
  • Höhe der baulichen Anlagen

Der Bebauungsplan ist ein qualifizierter Bebauungsplan, wenn der Plan mindestens Festsetzungen über die Art und das Ausmaß der baulichen Nutzung, sowie über die überbaubare Grundstücksfläche enthält. Ansonsten kann sich die Gemeinde in einem einfachen Bebauungsplan auf wenige Festsetzungen beschränken.

6. Ausnahmen und Befreiungen

Stehen Ihren Bauplänen bauplanungsrechtliche Hindernisse entgegen, können diese durch Erteilung von Ausnahmen oder Befreiungen ausgeräumt werden (§ 31 BauGB). Die Gemeinde entscheidet allerdings nach Ermessen. Als Bauherr haben Sie nur Anspruch auf eine ermessensfehlerfreie Entscheidung, die nachvollziehbar und sachlich begründet sein muss. Das Ermessen der Gemeinde kann Richtung Null tendieren, wenn die Gemeinde in gleich gelagerten Fällen Ausnahmen oder Befreiungen bereits erlaubt hat. Sofern Ausnahmen und Befreiungen nicht in Betracht kommen, müssen Sie als Eigentümer oder Bauherren einen bestehenden Bebauungsplan als solchen akzeptieren. Eine denkbare, in der Praxis allerdings sehr geringe Chance könne noch darin bestehen, die Gemeinde zu bewegen, einen bestehenden Bebauungsplan im Detail durch einen Gemeinderatsbeschluss in dem dafür vorgesehenen formellen Verfahren abzuändern.

Ausnahmen sind möglich, wenn diese nach Art und Umfang im Plan vorgesehen sind. Die Baugenehmigungsbehörde kann also nur dann eine Ausnahme erlauben, wenn der Bebauungsplan Ausnahmen zulässt. Ist dies nicht der Fall, liegt es nicht im Ermessen der Gemeinde, eine Ausnahme zu kreieren.

Die Befreiung erlaubt, Festsetzungen im Bebauungsplan zu durchbrechen. Sie kommt nur in „atypischen“ Sonderfällen in Betracht. Sie erlaubt nicht, einen angeblichen Missgriff in der Planfestsetzung auszugleichen. Es fehlt jedenfalls an einem solchen atypischen Sachverhalt, wenn die Gründe, die für eine Befreiung sprechen, für jedes oder fast jedes Grundstück im Planungsbereich vorliegen. Auch darf die Befreiung die Grundzüge der Bauleitplanung nicht beeinträchtigen. Außerdem müssen Gründe des Allgemeinwohls die Befreiung erfordern oder die Abweichung städtebaulich vertretbar machen oder eine durch den Bebauungsplan offenbar nicht beabsichtigte Härte vermeiden. Beispiele: Bau eines Altenpflegeheims, Museums, Turnhalle.

7. Baurecht, wenn kein Bebauungsplan existiert

Gibt es keinen Bebauungsplan, so ist ein Grundstück nur bebaubar, wenn es innerhalb eines im Zusammenhang stehenden Ortsteiles (§ 34 BauGB) liegt. Ein im Zusammenhang bebauter Ortsteil liegt vor, wenn eine „tatsächliche, aufeinanderfolgende Bebauung von einer gewissen Dichte besteht, die trotz bestehender Baulücken den Eindruck der Geschlossenheit vermittelt“.
In diesem Fall ist Ihr Bauvorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Ein Gebäude muss sich dem vorhandenen Bestand an Gebäuden anpassen.

8. Bauen im Außenbereich

Gibt es keinen Bebauungsplan und liegt das Grundstück auch nicht in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil, dann liegt es im Außenbereich. Im Außenbereich sind Wohngebäude, soweit sie nicht einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dienen, nur ausnahmsweise erlaubt, sofern öffentliche Belange nicht beeinträchtigt werden. Außenbereiche sollen von einer unerwünschten Bebauung möglichst freigehalten werden und die natürliche Eigenart der Landschaft erhalten bleiben.

9. Erschließung muss geschichert sein

Bauplanungsrechtlich ist Voraussetzung, dass die Erschließung des Grundstücks sichergestellt ist. Von diesem Erfordernis gibt es keine Befreiung. Die Erschließung muss mindestens den Anschluss des Grundstücks an das öffentliche Straßennetz, die Versorgung mit Elektrizität und Wasser und die Abwasserbeseitigung umfassen. Sie ist gesichert, wenn zu erwarten ist, dass die Erschließung spätestens bis zur Fertigstellung des Bauvorhabens erfolgt ist. Einen Anspruch auf Erschließung haben Sie als Eigentümer eines Grundstücks nicht. Allerdings kann die Gemeinde zur Erschließung verpflichtet sein, wenn sie bereits eine Baugenehmigung erteilt hat oder ein qualifizierter Bebauungsplan besteht (§ 123 BauGB).

10. Bauantrag und Baugenehmigung

Möchten Sie ein Grundstück bebauen, richten sich das baubehördliche Verfahren zur Errichtung oder Änderung eines Bauvorhabens nach der jeweiligen Landesbauordnung des Bundeslandes, in dem das Grundstück gelegen ist. Die Verfahren regeln sich über ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren bis zum üblichen Baugenehmigungsverfahren. In Zweifelsfällen empfiehlt es sich, vor der Ausarbeitung eines vielleicht kostspieligen Baugesuchs eine Bauvoranfrage einzureichen, um die Zuordnung des Grundstücks im Innenbereich zu klären oder die Bebaubarkeit, insbesondere die Art und das Maß der baulichen Nutzung, abzuklären.

Fazit Bauplanungsrecht

Bauplanungsrecht nach dem Baugesetzbuch (BauGB) ist mitunter ein weites Feld. Für uns, als Ihren kompetenter Immobilienmakler für Berlin und Umland, ist das Bauplanungsrecht Alltag und wir stehen Ihnen gern als erste Anlaufstelle zur Verfügung. Ob nun als Immobilienmakler Staaken, als Immobilienmakler Falkensee oder als Immobilienmakler Potsdam, wir finden für Sie und Ihr Vorhaben die richtigen Lösungen, bringen Sie gegebenenfalls mit unseren Netzwerkpartnern zusammen.

Bildquellen:  ©Gerhard Seybert / Fotolia
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