Bauordnung

Wer baut, denkt zunächst an das „Baugesetz“. Ein Baugesetz gibt es als solches aber nicht. Es gibt Landesbauordnungen (LBO) und das Baugesetzbuch (BauGB). Das BauGB befasst sich damit, wie Gemeinden ihre städtebauliche Entwicklung gestalten, Flächennutzungspläne und Bebauungspläne beschließen oder die Erschließung von Baugebieten bewerkstelligen. Die Bauordnungen hingegen bestimmen die Anforderungen, die Sie als Bauherr bei Bauvorhaben beachten müssen, wenn Sie ein Grundstück neu bebauen oder eine Bestandsimmobilie umgestalten oder sanieren.

Rechtsfragen

1. Bauordnungsrecht

Das, was Sie als Bauherr vielleicht mit Baugesetz meinen, steht in der Bauordnung oder genauer gesagt, in den Landesbauordnungen der Bundesländer (LBO). Mit deren Vorgaben sollen Gefahren für Leib und Leben der Bewohner und Anwohner abgewendet, die öffentliche Sicherheit und Ordnung gewährleistet und Qualitätsstandards vorgegeben werden. Möchten Sie ein Grundstück verkaufen oder ein Grundstück kaufen oder ein Haus umbauen, ist das Bauordnungsrecht Ihr ständiger Begleiter. Als Ihr kompetenter Immobilienmakler Falkensee unterstützen wir Sie gerne, wenn Sie in der Bauordnung Antworten auf Ihre Fragen suchen.

Das Bauordnungsrecht ist mithin Ausgangspunkt für Ihre baulichen Planungen. Je nachdem, in welchem Bundesland Ihr Grundstück gelegen ist, ist die für dieses Bundesland maßgebliche Landesbauordnung zu berücksichtigen. Zwar sind die Landesbauordnungen inhaltlich weitgehend einheitlich, können sich aber im Detail dennoch unterscheiden. Sie dürfen sich also keinesfalls darauf verlassen, dass eine Regelung in der Bauordnung des Landes Berlin mit derjenigen identisch ist, die Sie vielleicht in Brandenburg berücksichtigen müssen. Wichtig ist auch, dass Sie die Landesbauordnung in ihrer jeweils aktuellen Fassung zum Maßstab ihrer baulichen Planungen machen. Sonst scheitern Sie vielleicht an einer unscheinbaren Detailregelung.

Die LBO der Bundesländer orientieren sich an der „Musterbauordnung“ (MBO, Stand 9/2012), die von der Bauministerkonferenz, in der alle Bundesländer vertreten sind, fortlaufend aktualisiert wird. Die MBO ist kein Gesetz, sondern bietet den Ländern nur einen Orientierungsrahmen, nach dem sie ihre eigenen Landesbauordnungen gestalten.

2. Landesbauordnung Berlin

Liegt das Grundstück in Berlin, ist die Bauordnung für Berlin (BauO Bln) vom 29.9.2005 in der Fassung vom 10.7.2011 maßgebend. Wir möchten die BauO Bln repräsentativ für alle anderen Bauordnungen vorstellen. Damit Sie einen Eindruck bekommen, was die Bauordnung alles regelt, zeigen wir Ihnen einen kurzen Überblick aus dem Inhaltsverzeichnis. Sofern Sie Ihr Anliegen angesprochen finden, lesen Sie den Gesetzestext im Detail in der Bauordnung für Berlin direkt nach.

  • § 4 Bebauung des Grundstücks mit Gebäuden
  • § 5 Zugänge und Zufahrten
  • § 6 Abstandsflächen
  • § 7 Teilung von Grundstücken
  • § 9 Gestaltung baulicher Anlagen
  • § 11 Anforderungen an die Baustelle
  • § 12 Anforderungen an die Standsicherheit
  • § 14 Bandschutz
  • § 15 Wärme-, Schall- und Erschütterungsschutz
  • § 16 Verkehrssicherheit
  • § 27 Anforderungen an tragende Wände
  • § 28 Anforderungen an Außenwände
  • § 31 Anforderungen an Decken
  • § 33 ff Rettungswege
  • §§ 39 ff technische Gebäudeausrüstung
  • § 48 Anforderungen an Aufenthaltsräume
  • § 51 Barrierefreies Bauen
  • § 54 Pflichten des Bauherrn
  • § 57 Pflichten des Bauleiters
  • §§ 60 ff Genehmigungspflicht, Genehmigungsfreiheit
  • §§ 64 Genehmigungsverfahren
  • § 77 Bauaufsichtliche Maßnahmen
  • § 83 Ordnungswidrigkeiten

3. Bauantrag und Baugenehmigungsverfahren

Zentrales Thema innerhalb der Bauordnung ist die Frage, wann Sie einen Bauantrag benötigen und ein Baugenehmigungsverfahren durchführen müssen. Die Bauordnung regelt das dafür maßgebliche Verfahren. Die Verfahren reichen von der Genehmigungsfreistellung für Wohngebäude über ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren bis hin zum üblichen Baugenehmigungsverfahren. Die Bauordnung geht dabei strukturiert von einem Regel-Ausnahmeverhältnis aus.

3.1. Regel: Sie benötigen eine Baugenehmigung, es sei denn …

§ 60 bestimmt, dass die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung einer baulichen Anlage der Baugenehmigung bedarf, soweit in den §§ 61 – 63, 75 und 76 nichts anderes bestimmt ist. Das ist die Regel. Davon gibt es zahllose Ausnahmen. Trifft keine dieser Ausnahmen zu, gilt die Regel, nach der Sie ein Baugenehmigungsverfahren durchführen müssen.

3.2. Ausnahme: Verfahrensfreie Bauvorhaben

Vor der Regel gibt es zahlreiche Ausnahmen, die das Gesetz im Detail beschreibt. Sie benötigen ausnahmsweise keine Baugenehmigung, wenn Ihr Bauvorhaben verfahrensfrei ist. Verfahrensfrei bedeutet, dass Sie sofort mit der Maßnahme beginnen können, ohne die Baubehörde über Ihr Vorhaben zu informieren. Sie brauchen keinen Bauantrag einzureichen und benötigen keine Genehmigung. Verfahrensfrei heißt aber nicht, dass Sie bauen können, wie Sie wollen. Auch in diesem Fall müssen Sie geltendes Recht einhalten.

So bestimmt § 63, dass eingeschossige Gebäude mit einer Bruttogrundfläche bis zu 10 Quadratmeter (z.B. Gartenhaus) oder Garagen und überdachte Stellplätze mit einer mittleren Wandhöhe bis zu drei Meter je Wand und einer Bruttogrundfläche bis 30 Quadratmeter keiner Baugenehmigung bedürfen. Sie sind verfahrensfrei. Gleiches gilt für Terrassenüberdachungen mit einer Fläche bis zu 30 Quadratmeter und einer Tiefe bis zu 3 Meter oder für Schwimmbecken bis 100 Kubikmeter Beckeninhalt. Innerhalb dieser Vorgaben dürfen Sie nach Lust und Laune bauen. Instandhaltungsarbeiten sind auf jeden Fall verfahrensfrei. Allerdings müssen solche Maßnahmen den baulichen Anforderungen entsprechen. Die Vorschrift enthält eine ganze Reihe weiterer verfahrensfreier baulicher Maßnahmen.

3.3. Ausnahme: Ihr Bauvorhaben ist genehmigungsfrei

In der nächsten Stufe wird ein Bauvorhaben genehmigungsfrei gestellt. Es ist jetzt nicht mehr verfahrensfrei, muss der Baubehörde aber zur Kenntnis gebracht werden und kann, wenn gewisse Voraussetzungen erfüllt sind, von einer Genehmigung freigestellt werden.

So bestimmt § 64, dass die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung baulicher Anlagen keiner Genehmigung bedarf und somit genehmigungsfrei ist, wenn es: …

  • Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt,
  • den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht widerspricht oder
  • falls es nach dem Bebauungsplan nicht zulässig wäre, von den Festsetzungen des Bebauungsplans befreit ist oder die Behörde eine Ausnahme erteilt und
  • die Erschließung des Grundstücks gesichert ist und
  • die Baubehörde nicht binnen einer bestimmten Frist erklärt, dass das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren durchzuführen ist, oder die bauliche Maßnahmen vorläufig untersagt.

In dieser Variante müssen Sie als Bauherr die üblichen Unterlagen bei der Bauaufsichtsbehörde einreichen. Sie dürfen dann einen Monat danach mit der Baumaßnahme beginnen, sofern die Bauaufsichtsbehörde die Frist nicht um einen weiteren Monat verlängert. Teilt die Baubehörde bereits vorher mit, dass kein Genehmigungsverfahren erforderlich ist und spricht sie auch kein Bauverbot aus, dürfen Sie sofort mit der Ausführung des Bauvorhabens beginnen.

3.4. Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren

Die Bauaufsichtsbehörde kann nach eigenem Ermessen ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren vorgeben, wenn sie eine Überprüfung Ihres Bauvorhabens für erforderlich hält (§ 64). Dabei überprüft die Behörde im Wesentlichen nur die Einhaltung städtebaurechtlicher Vorschriften. Sie haben keinen Rechtsspruch darauf, dass die Baubehörde darauf verzichtet, ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren durchzuführen. Sie prüft, inwieweit Ihr Bauvorhaben mit den §§ 29 – 38 Baugesetzbuch konform geht. Dabei geht es vornehmlich um Festsetzungen in einem bestehenden Bebauungsplan sowie um eventuell in Betracht kommende Ausnahmen und Befreiungen.

4. Typische Vorgaben des Bauordnungsrechts

4.1 Anforderungen an den Bauherren

§ 55 bestimmt, dass der Bauherr zur Vorbereitung, Überwachung und Ausführung eines nicht verfahrensfreien Bauvorhabens eine Person zu bestellen hat, die für diese Aufgaben die geeignete Qualifikation besitzt, soweit der Bauherr nicht selbst dafür geeignet ist. § 57 definiert die Anforderungen an einen Bauleiter.

4.2 Abstandsflächen

Sie müssen vor Außenwänden von Gebäuden Abstandsflächen freihalten (§ 6). Eine Ausnahme besteht dann, wenn das Gebäude nach planerischen Vorgaben an die Grenze zum Nachbarn gebaut werden muss oder die Grenze gebaut werden darf und öffentlich-rechtlich gesichert ist, dass auch vom Nachbargrundstück angebaut wird. Für jeden Nachbarn ist es wichtig, wie dicht Sie als neuer Bauherr an seine Grenze heranrücken dürfen. Für Sie und Ihren Architekten wiederum bilden die Abstandsflächen den bauordnungsrechtlichen Ansatz für eine optimale Grundstücksausnutzung. Sie sind das Instrumentarium, mit dem Lage, Größe, Form und Gestaltung des Grundstücks und des Gebäudes sowie der jeweilige Wohnungszuschnitt bestimmt werden können.

4.3 Stellplatzpflicht

Nach § 50 sind Sie als Bauherr verpflichtet, Gebäude, bei denen ein Zu- und Abfahrtsverkehr zu erwarten ist, mit einer ausreichenden Zahl von Stellplätzen auszustatten. In Zeiten, in denen das Bauland knapp ist, scheitert manches Bauvorhaben allein an der Stellplatzpflicht. Um die Anforderungen über die Zahl der notwendigen Stellplätze zu konkretisieren, haben die Bundesländer durch Verwaltungsvorschriften Richtzahlen eingeführt, die vorgeben, für welche Nutzungsart wie viele Stellplätze erforderlich sind.

Die Erfüllung der Stellplatzverpflichtung ist zwingende Voraussetzung für die Genehmigung des Bauvorhabens. Sie gilt grundsätzlich auch bei der Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen. Kann die Stellplatzpflicht auf dem Grundstück nicht erfüllt werden und stehen auch auf einem anderen Grundstück in zumutbarer Entfernung keine Stellplätze zur Verfügung, kommt immer noch die Ablösung der Stellplatzverpflichtung in Betracht. Dann treffen Sie als Bauherr mit der Gemeinde eine öffentlich-rechtliche Vereinbarung, in der Sie sich zur Zahlung eines bestimmten Geldbetrages für nicht nachgewiesene Stellplätze verpflichten.

4.4 Barrierefreies Bauen

§ 51 verpflichtet Sie als Bauherren, in einem Gebäude mit mehr als vier Wohnungen wenigstens die Wohnungen eines Geschosses über den üblichen Hauptzugang barrierefrei zu gestalten. In diesen Wohnungen müssen die Räumlichkeiten für Rollstuhlfahrer nutzbar sein. Die Vorschrift enthält noch eine ganze weitere Reihe Details zur Barrierefreiheit.

4.5 Verkehrssicherheit

Eine gerne unterschätzte Vorgabe ist die Verkehrssicherheit. Nach § 16 müssen Ihr Grundstück sowie die bauliche Anlage verkehrssicher sein. Heben Sie die Baugrube aus, müssen Sie sicherstellen, dass niemand hineinstürzt. Passiert ein Unglück, haften Sie auf Schadensersatz. Gut ist, wenn Sie als Bauherr über eine entsprechende Haftpflichtversicherung verfügen.

4.6 Trennwände

Ziehen Sie Trennwände ein, müssen diese nach § 29 als raumabschließende Bauteile gegenüber benachbarten Nutzungseinheiten so widerstandsfähig sein, dass sie eine Zeitlang Feuer standhalten.

4.7 Baueinstellung

Soweit Sie öffentlich-rechtliche Vorschriften missachten, kann die Bauaufsichtsbehörde nach § 78 anordnen, dass Sie den Bau sofort einstellen müssen. Nach § 83 begehen Sie zudem eine Ordnungswidrigkeit, die mit Geldbußen bis zu 500.000 EUR bedroht ist.

5. Fazit – Bauordnung

Das Bauordnungsrecht enthält eine Vielzahl von Vorschriften, die Sie bei der Errichtung oder Änderung von Bauvorhaben einhalten müssen. Wenn Sie zum Beispiel einfach nur ein Haus verkaufen wollen, haben zunächst einmal keine Berührungspunkte mit der Bauordnung. Wenn es aber darum geht die gegebenenfalls vorhanden weiteren Möglichkeiten Ihres Objektes auszuloten um einen wirklich optimalen Verkaufspreis zu bestimmen, kommen Sie an der Bauordnung nicht vorbei. Wir sind Ihnen als Ihr Immobilienmakler Berlin gern behilflich die richtigen Ansätze auszuloten.

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